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Kündigungsfristen und -termine

Ueberprüfen Sie die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin. Grundsätzlich kann der unbefristete Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist auf den Kündigungstermin gekündigt werden, ausser in Fällen, in denen das Gesetz eine vorzeitige Kündigung vorsieht. In diesem Artikel beschreibe ich die ordentliche Kündigung durch den Mieter. Ein befristeter Mietvertrag endet ohne Kündigung.

Die Kündigungsfrist

Gemäss gültigem Mietrecht, beträgt die minimale Kündigungsfrist

• drei Monate für Wohnräume
• sechs Monate für Geschäftsräume
• zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer für möblierte Zimmer oder gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen

Diese minimalen Kündigungsfristen sind zwingendes Recht und können nicht verkürzt werden. Längere Anzeigefristen können in den zusätzlichen Vertragsbedingungen vereinbart werden. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen werden manchmal längerere Kündigungsfristen vereinbart. Bei gemischter Verwendung, zum Beispiel als Geschäftsraum und als Wohnraum, ist die vorwiegende Nutzung ausschlaggebend. 

Der Kündigungstermin

Wenn kein Kündigungstermin vereinbart worden ist, wird er nach Ortsgebrauch oder nach Gesetz bestimmt. In Genf gibt es keinen Ortsgebrauch. In diesem Fall müssen die Artikel 266b bis 266e des Obligationenrechts angewendet werden, das heisst, der Termin ist am Ende eines Quartals, ab dem Mietbeginn gerechnet, und andere unbewegliche Sachen wie zum Beispiel Keller, Scheunen oder Pferdeställe, auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer (oder bei Ortsgebrauch mit einer Frist von drei Monaten auf den ortsüblichen Termin).

Werden Kündigungsfrist und -termin nicht eingehalten, wird die Kündigung auf die nächste relevante Frist wirksam.

Mietverträge in Genf

Die meisten Liegenschaftsverwaltungen verwenden die Mietverträge, welche durch die Chambre Genevoise Immobilière und die USPI Genève, aufgesetzt wurden und folgende Fristen und Termine vorsehen:

Wohnräume

Die meisten Mietverträge für Wohnräume werden auf eine initiale Mietdauer von einem Jahr abgeschlossen. Wenn keine der Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf den Termin kündigt, wird der Mietvertrag stillschweigend zu den gleichen gültigen Bedingungen um ein Jahr, und danach jeweils wieder um ein weiteres Jahr erneuert..

Weitere Informationen in meinen Artikel und meinem Video:  Wohnungsmietvertrag

Einfamilienhaus

Die meisten Mietverträge für Einfamilienhäuser werden auf eine initiale Mietdauer von drei Jahren abgeschlossen. Wenn keine der Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf den Termin kündigt, wird der Vertrag stillschweigend zu den gültigen Bedingungen um ein Jahr und danach jeweils wieder um ein weiteres Jahr erneuert.

Die Diplomatenklausel und die Ausstiegsklausel erlaubt es dem Mieter, den Mietvertrag frühzeitig ab dem 2. oder 3. Jahr zu kündigen, wenn er bestimmte Bedingungen erfüllt.

Weitere Informationen in meinem Artikel mit Video: Mietvertrag Einfamilienhaus im Kanton Genf, Schweiz

Geschäftsräume

Die meisten Mietverträge sehen eine initiale Mietdauer von 5 Jahren und eine Indexierung der Miete vor. Wenn keine der Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf den Termin kündigt, wird der Vertrag stillschweigend zu den gültigen Bedingungen um 5 Jahre, und danach jeweils wieder um weitere 5 Jahre erneuert.

Weitere Informationen und Video: Mietvertrag für Geschäftsräume

Garagen und Parkplätze

Die initiale Mietdauer beträgt ein Jahr, die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate vor dem Termin, der Vertrag erneuert sich stillschweigend zu denselben gültigen Bedingungen um ein weiteres Jahr, und danach jeweils wieder um ein Jahr. Wenn die Garage zusammen mit einem Geschäftsraum gemietet wird, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.

Der Vermieter ist frei, diese Formularmietverträge zu benutzen. Er kann im Rahmen des Gesetzes Mietverträge mit anderen Kündigungsfristen und -terminen abschliessen.

Versand und Inhalt des Kündigungsschreibens

Das Kündigungsschreiben für ein Geschäftslokal oder einen Wohraum muss der Liegenschaftsverwaltung per eingeschriebener Postsendung zugestellt werden und muss folgende Angaben enthalten: der gewünschte Auszugstermin, Ihre persönlichen Angaben (Name, Adresse, eventuell private und geschäftliche Telefonnummer, Email, usw.) und die zu kündigenden Mietobjekte (Wohnung, Parkplatz, usw.). Ein Versand per Email oder per Fax ist ungültig.

Unterschrift

Der Brief muss durch alle Mitmieter des Mietvertrages, und bei einer Familienwohnung durch den Ehemann und die Ehefrau oder die beiden Partner unterschrieben werden, selbst wenn nur einer der Personen den Mietvertrag unterschrieben hat. Die Unterschrift muss handschriftlich erfolgen. Der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt ist die mit einem qualifizierten Zeitstempel verbundene qualifizierte elektronische Signatur gemäss Art. 14, Absatz 2bis des Obligationenrechts. Die Person, die die Kündigung schreibt, muss volljährig und urteilsfähig sein.

Aushändigung der Kündigung

Die Aushändigung der Kündigung gilt nach dem Prinzip des Empfangs. Für einen eingeschriebenen Brief gilt als Empfang der Tag, an dem die Abholeinladung ins Postfach gelegt wird, wenn dies während der Geschäftszeiten geschieht und der Brief am selben Tag abgeholt werden kann. Wenn der Empfänger einen Briefkasten hat, gilt der Brief spätestens am nächsten Tag der erfolglos versuchten Zustellung als empfangen.

Die Wirkung der Kündigung

Die Kündigung ist unwiderruflich und kann nur mit gegenseitigem Einverständnis rückgängig gemacht werden. Eine Teilkündigung ist nicht möglich. Die Kündigung kann nicht an eine Bedingung geknüpft werden, es sei denn, die Bedingung hänge vom Empfänger ab. Sie können zum Beispiel die Kündigung Ihrer Wohnung nicht an die Bedingung knüpfen, dass Sie eine andere Wohnung finden, aber Sie können sie kündigen unter der Bedingung, dass der Vermieter akzeptiert, Ihnen eine andere freistehende Wohnung ein Stockwerk höher zu vermieten.

Vorzeitige Rückgabe eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung

Wenn Sie Ihr Wohnobjekt ohne Einhaltung der Kündigungsfrist zurückgeben möchten, können Sie unter folgenden Bedingungen von Ihren Vertragsverpflichtungen vor dem Kündigungstermin befreit werden: Sie müssen einen zahlungsfähigen Nachfolgemieter stellen, der vom Vermieter nicht grundlos abgelehnt werden kann; er muss zudem bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Gemäss den allgemeinen Vertragsbedingungen im Kanton Genf und dem Rahmenvertrag für die französischsprachige Schweiz kann eine vorzeitige Kündigung unter Einhaltung einer Mindestanzeigefrist von 30 Tagen auf Mitte oder Ende eines Monats erfolgen. Die Frist beginnt zu laufen, sobald ein Ersatzmieter vorgestellt wird. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit dem von Ihnen gestellten Mieter einen Mietvertrag abzuschliessen. Sie sind jedoch von Ihren Vertragsverpflichtungen befreit, wenn Ihr Kandidat die oberwähnten Bedingungen erfüllt. Falls Sie keinen Nachfolgemieter finden, müssen Sie die Miete bis zum nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Termin begleichen.

Vorzeitige Rückgabe eines Geschäftslokals

Sie können von Ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit werden, wenn Sie mindestens einen solventen Mieter vorschlagen, der den Mietvertrag zu denselben Bedingungen am Auszugstermin zu übernehmen bereit ist. Gemäss den allgemein angewandten Mietvertragsbedingungen für Geschäftsräume im Kanton Genf (Auflage 2010), müssen Sie eine Mindestanzeigefrist von drei Monaten auf das Ende eines Monats einhalten und dem Vermieter innert 30 Tagen eine komplettes Bewerbungsdossier des Nachfolgemieters aushändigen. Der Vermieter kann jedoch nicht verpflichtet werden, mit dem von Ihnen gestellten Nachfolgemieter einen Mietvertrag abzuschliessen, aber Sie sind von Ihren Vertragsverpflichtungen per Auszugsdatum befreit, wenn der Kandidat die oberwähnten Bedingungen erfüllt. Falls Sie keinen Nachfolgemieter finden, müssen Sie die Miete bis zum nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin bezahlen.

Schlussfolgerung

Ueberprüfen Sie die oben aufgeführten Punkte und verschicken Sie das Kündigungsschreiben frühzeitig an die Verwaltung. Wir erhalten manchmal Kündigungen, die rechtlich ungültig sind. Die meisten Fehler sind das Versenden der Kündung per Email oder das Fehlen einer Unterschrift.

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© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin