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Die Hypothese in diesem Artikel basiert auf folgenden Daten:

 ErhöhungHypozinsA1

Der hypothekarische Referenzzinssatz und die Berechnung der Mieten

Wenn die Hypothekarzinsen steigen, wird der Referenzzinssatz für die Berechnung der Mieten später angepasst. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen viermal im Jahr veröffentlicht und entspricht dem durchschnittlichen Zinssatz für auf Schweizer Franken lautende Hypothekarforderungen von Banken in der Schweiz.

Gemäss Art. 13 der Verordnung über die Miete und Pacht berechtigt eine Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes um 0,25 % zu einer Mietzinserhöhung von 3 %, wenn die Hypothekarzinsen unter 5 % liegen. Diese Berechnung ist vorzunehmen, wenn die Miete zuvor nach der relativen Methode berechnet wurde.

Nach Art. 269 d des Obligationenrechts muss die Mitteilung über die Mietzinserhöhung mit Begründung dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden. Der Vermieter muss also zunächst prüfen, welches die nächste Fälligkeit des Mietvertrags ist, und das Datum berechnen, an dem er dem Mieter die Erhöhung spätestens zustellen muss. Manche Mietverträge, vor allem für Geschäftsräume, werden für mehrere Jahre abgeschlossen, was finanzielle Nachteile für den Vermieter haben kann, da er auf den Ablauf des Mietvertrags warten muss.

Wenn ein Eigentümer eine Hypothek hat und die Zinsen steigen, sinkt die Rendite der Immobilie. Erhöht er die Miete nicht oder kann er sie nicht erhöhen, sinkt die Rendite noch weiter. Wenn frühere Änderungen des Hypothekenzinses, insbesondere Senkungen, nicht zu einer Änderung des Mietzinses geführt haben, ist eine Erhöhung aufgrund eines Anstiegs des Hypothekenzinses nicht zulässig.

Beispiel

Wert der Immobilie (Pfandwert, Kaufpreis): CHF 10'000'000
Eigenkapital CHF 2'000'000 (20 %)
Hypothek CHF 8'000'000 (80 %)

ErhöhungHypozins2

Diese Tabelle dient der Veranschaulichung, um die Auswirkungen von Hypothekenzinserhöhungen auf die Rendite zu erklären. Jede Immobilie ist anders finanziert und diese Berechnung muss mit den tatsächlichen Zahlen durchgeführt werden. Ein halbes Prozent Erhöhung des Hypothekenzinses entspricht Zinsen von CHF 120'000, also muss der Eigentümer CHF 40'000 mehr bezahlen. Er kann später, wenn sich die Hypothekarzinserhöhungen im hypothekarischen Referenzzinssatz für die Berechnung der Mieten widerspiegeln, die Mieten von CHF 300'000 auf CHF 318'000 erhöhen (Erhöhung um 2 x 3 % = 6 %). Die Differenz zwischen CHF 40'000 und CHF 18'000, also CHF 12'000, gehen vollständig zu Lasten des Eigentümers. In dieser Tabelle habe ich die Kosten für das Gebäude auf CHF 150'000 gesetzt, um die Eigenkapitalrendite zu berechnen. In diesem Beispiel können Sie sehen, dass der Eigentümer einen Verlust auf dem Eigenkapital erleiden wird, wenn der Hypothekarzinssatz auf 3 % steigt, selbst wenn er die Mieten erhöht. Ich erinnere daran, dass der Hypothekenzins im letzten Jahrhundert im Durchschnitt bei 4 bis 4,5 % lag.

Der Wert von Renditeobjekten

Bei der Schätzung von Immobilien werden die Hypothekenzinsen zur Festlegung der Kapitalisierungssätze zur Berechnung des Ertragswerts und zur Durchführung von Berechnungen nach der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) verwendet. Höhere Hypothekenzinsen und langfristige Zinssätze führen zu einem niedrigeren Wert der Immobilie.

Beispiel für die Berechnung des Ertragswerts

ErhöhungHypozinsMietwert2

Auswirkungen auf das Eigenkapital, wenn der Pfandwert der Immobilie sinkt

Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der von der Bank zum Zeitpunkt der Finanzierung der Immobilie geschätzt wurde. In der Baissephase werden die Immobilien von den Hypothekengebern neu bewertet und das fehlende Eigenkapital muss wieder aufgestockt werden.

Beispiel:

Senkung des Pfandwertes um 20 %

 ErhöhungHypozinsPreisverlust

In unserem Beispiel sinkt der Pfandwert von CHF 10'000'000 auf CHF 8'000'000. Die Hypothekarschuld von CHF 8'000'000 muss auf CHF 6'400'000 gesenkt werden. Die Differenz von CHF 1'600'000 muss an die Bank zurückbezahlt werden. Der Eigentümer verliert zudem CHF 400'000 auf das Eigenkapital.

ErhöhungHypotzinsAmortisation

Wenn eine Tilgung von 2 % pro Jahr vereinbart wurde, ist es möglich, dass die Differenz bereits zurückgezahlt wurde. Wenn in diesem Beispiel eine jährliche Amortisation von 2 % vereinbart wurde und die Immobilie vor 10 Jahren finanziert wurde, hat die Bank die Differenz von CHF 1'600'000 bereits kassiert. In der Annahme, dass die Immobilie 3 Jahre vor der 20-prozentigen Senkung des Pfandwertes finanziert wurde, muss der Eigentümer CHF 1'120'000 zurückzahlen.

Schlussfolgerung

Wenn die Hypothekar- und langfristigen Zinssätze steigen, suchen Investoren nach rentableren Alternativen.
Für Eigentümer, die ihre Immobilien mit 100 % Eigenkapital finanziert haben, steigt die Rendite, weil das Recht auf Mieterhöhung nicht an die Bedingung geknüpft ist, dass der Eigentümer eine Hypothek abgeschlossen hat.
Investoren, die ihre Immobilien kurz vor dem Wertverlust mit wenig Eigenkapital und zu niedrigen Renditen gekauft und den Hebeleffekt ausgenutzt haben, werden ihre Renditen schmelzen sehen und möglicherweise Geld verlieren. Lesen Sie auch meinen Artikel und sehen Sie sich das Video über Renditeberechnungen und den Hebeleffekt an.
Mieter müssen mit Mieterhöhungen rechnen. Sie können Mieterhöhungen anfechten und die Vermieter müssen mit weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen rechnen.

 © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, übersetzt mit DeepL und Korrektur durch Esther Lauber

 

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