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Bases légales

  • Art. 257e du Code des Obligations Suisse

  • Lois cantonales (Genève: loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975 et règlement d'exécution de la loi protégeant les garanties fournies par les locataires

  • Contrat-cadre romand de baux à loyer pour habitation

Les dispositions concernent les baux à loyer pour les locaux commerciaux et d'habitation. Ne sont pas concernés les autres baux immobiliers.

Garantie de loyer bancaire

Qu'est-qu'une garantie de loyer bancaire?

Une garantie de loyer bancaire est une forme de sûreté qui garantit l'exécution des obligations du locataire envers le propriétaire découlant du bail ou de la possession de la chose louée. Selon le contrat-cadre romand, elle doit être fournie dans les 30 jours qui suivent la signature du bail, mais au plus tard à l'entrée du locataire dans le local. Si le locataire ne la fournit pas, le bailleur peut refuser la remise des locaux suivant l'art. 82 du Code des Obligations.

Le compte bancaire

Vous devez verser le montant convenu sur un compte bancaire auprès d'une banque en Suisse ou selon le contrat-cadre romand auprès d'une banque établie à l'endroit où se situe l'immeuble et demander à votre banquier d'établir une attestation de garantie. Le montant sur le compte bancaire sera bloqué.

A Genève et en Suisse romande, pour la location d'un logement, la garantie de loyer ne peut pas dépasser le montant correspondant à trois mois de loyers nets. Dans les cantons qui ne sont pas concernés par le contrat-cadre romand, le montant maximum correspond à trois mois de loyers bruts. Cette limitation du montant est aussi valable pour les habitations luxueuses, mais les appartements de vacances loués pour trois mois ou moins ne sont pas concernés.

Il n'existe aucune limite maximum pour un local commercial.

Comment obtenir une garantie bancaire

Dans la pratique, le locataire fait constituer la garantie de loyer directement auprès de sa banque et fournit l'attestation au bailleur. La plupart des banques disposent de formulaires appropriés, qui doivent être signés par les parties contractantes pour ouvrir un compte de garantie de loyer bancaire. Certaines banques confirment dans le certificat de garantie bancaire que le montant de la garantie a été versé. Le certificat de garantie est établi en trois exemplaires, donc un pour le bailleur, un pour la banque et un pour le locataire.

Ce qui est assez nouveau: certaines banques fournissent maintenant une garantie relative au contrat de bail et mentionnent dans l'article 1 que le compte de garantie bancaire a été ouvert et que le locataire doit fournir au bailleur la preuve, c'est-à-dire l'avis de crédit confirmant le versement du dépôt de garantie et selon l'article 2 le compte d'épargne garantie est annulé si le locataire ne verse pas le montant dans les trois mois. Pratiquement aucun locataire ne nous fournit cette preuve immédiatement et nous devons chaque fois les rappeler que cette convention d'ouverture de garantie ne vaut rien sans cette preuve.

Qu'est-ce qu'elle couvre?

Toutes les prétentions découlant du bail à loyer sont couvertes, par exemple le loyer, les charges, les dégâts causés par le locataire, etc.

Qui décide le type de garantie?

C'est le bailleur qui décide le type de garantie de loyer et il ne peut pas être contraint d'accepter un autre type du genre assurance de cautionnement.

A qui appartient la garantie?

Le compte bancaire sur lequel est bloqué le montant de la caution de loyer est au nom du locataire et lui appartient. C'est la raison pour laquelle le locataire n'est pas autorisé à compenser les loyers avec la garantie bancaire. Les intérêts bancaires sont crédités sur le compte du locataire et il doit déclarer le montant de la garantie et les intérêts crédités à l'administration fiscale.

La libération ou le retrait de la garantie bancaire

Le montant de la garantie bancaire est gelé sur le compte à la banque et peut être débloqué partiellement ou entièrement dans les conditions suivantes:

  • une convention écrite entre les parties, dûment datée et signée par le bailleur et le locataire
  • une décision judiciaire entrée en force contre le locataire concernant une dette résultant du bail à loyer
  • un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été définitivement levée. En Suisse romande, cette condition de déblocage n'existe pas pour les logements.
  • à défaut d'une action judiciaire contre le locataire, dans l'année qui suit la fin du bail, à compter de la date où le locataire a libéré le local, le locataire est autorisé à la débloquer, même sans signature du bailleur

En cas de faillite

La caution n'est pas touchée en cas de faillite du propriétaire, parce que le montant appartient au locataire. Si le locataire tombe en faillite, le bailleur a un droit de gage sur la garantie.

Les assurances de cautionnement

Le locataire ne peut pas exiger du bailleur qu'il accepte une assurance de cautionnement. Cette forme de garantie coûte d'ailleurs très cher au locataire. Les primes sont à verser à fond perdu et si le locataire ne paie plus les primes annuelles, le bailleur risque de se retrouver sans garantie.

Je vous suggère de voir ma vidéo ci-dessous "garantie bancaire ou caution sans dépôt?"

Autres possibilités de sûretés

  • colocataire
  • garant
  • loyer par trimestre d'avance
  • etc.

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

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