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L’avis de résiliation

Vérifiez d’abord le bail à loyer en ce qui concerne le délai de résiliation et l’échéance du bail. Selon le Codes des Obligations Suisse le préavis de résiliation est de minimum 6 mois pour un local commercial. Des délais de résiliation plus longs sont parfois négociés. Le bail à loyer peut être résilié pour le terme. La plupart des baux prévoient un renouvellement tacite si aucune partie le résilie. Si une durée déterminée a été convenue, aucune résiliation n’est nécessaire et le bail termine à la date prévue.

Envoyer la lettre de résiliation

La lettre de résiliation du bail doit être envoyée à la régie respectivement au propriétaire par lettre recommandée. Elle doit contenir

  • vos coordonnées (nom, adresse, et de préférence aussi le numéro de téléphone professionnel et privé et le courriel)
  • les objets concernés (local artisanal, bureau, places de parc, etc.)
  • La date quand vous aimeriez restituer votre local, même s’il s’agit d’une restitution anticipée
  • la lettre doit être signée par tous les co-locataires du bail respectivement par les personnes autorisées à signer pour la société

Une résiliation partielle ou conditionnelle n’est pas possible. Elle peut seulement être annulée si l’autre partie est d’accord.

Réception

La durée de résiliation commence à courrir à partir du jour de la réception du courrier. Est considéré comme jour de réception, le jour du dépôt de l’avis de retrait par le facteur dans la boîte-aux-lettres du destinataire s’il peut le retirer le jour-même au guichet de la poste (case postale), sinon le premier jour ouvrable qui suit la tentative de remise. Si le délai de résiliation n’est pas respecté, la résiliation prend effet pour le prochain terme pertinent.

Restitution anticipée d’un local commercial

En tant que locataire vous pourrez être libéré de vos engagements du bail à loyer avant l’échéance du bail si vous présentez au moins un locataire solvable qui reprend le bail aux mêmes conditions à la date à laquelle vous rendez le local. Suivant les conditions générales pour locaux commerciaux appliquées dans le canton de Genève (édition 2010), vous devez respecter au moins un préavis de trois mois pour la fin d’un mois et transmettre au bailleur dans les 30 jours un dossier complet relatif au repreneur. Ce préavis commence à courrier dès que le bailleur est en possession du dossier complet de la candidature du repreneur du bail. Cependant, le bailleur ne peut pas être obligé à conclurer un bail à loyer avec le candidat que vous avez proposé, mais vous êtes libéré du bail pour la date pour laquelle vous avez donné le congé si le candidat remplit les conditions susmentionnées. Si vous ne trouvez pas un locataire successeur vous devrez payer le loyer jusqu’au prochain terme de congé contractuel.

Vous êtes propriétaire

Comme le locataire, vous devez respecter un préavis de résiliation et le terme de congé. En outre, vous êtes obligés d’utiliser le formulaire officiel faute de quoi la résiliation est nulle. A Genève, il existe deux formulaires officiels approuvés par le Conseil d’Etat, l’avis de résliation du bail, ce fomulaire est bleu, et l’avis de résiliation du bail en cas de demeure du locataire (art. 267 d du Code des Obligations), c’est le formulaire rose. Il ne faut pas se tromber de formulaire. Si vous utilisez l’avis de résiliation rose, vous avez dû respecter auparavant la forme et les délais de mise en demeure fixés par la loi.

Si vous avez conclu plusieurs baux à loyer avec un locataire, vous devez utiliser pour chaque bail un formulaire.

Résiliation anticipée

Dans certains cas, une résiliation anticipée est possible par le propriétaire.
Si vous avez entrepris correctement les démarches prévues par la loi en tant que bailleur, le préavis est de 30 jours.

Quant à la mise en demeure du locataire pour non-paiement, vous avez dû le mettre en demeure de payer le retard du loyer dans les 30 jours. Si la mise en demeure du locataire n’a pas aboutit à un résultat positif, vous pouvez résilier le bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.

Si vous avez protesté, suivant l’art. 257 f al. 3 et 4, par écrit pour violation grave du devoir de diligence du locataire ou pour des graves manques d’égards envers les voisins, vous pouvez aussi résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.

Si le locataire a commis un préjudice grave, par exemple il a volontairement mis le feux dans son local, vous pouvez résilier le bail avec effet immédiat.

Si le locataire est en faillite, le bailleur peut demander de l’administration de la faillite des sûretés en leur fixant un délai convenable, si les sûretés ne sont pas fournies, vous pouvez résilier le bail avec effet immédiat.

Vidéo

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobiliers DF