Il existe plusieurs régimes juridiques pour la propriété:
La propriété en nom
La plupart des ventes se font en nom, c'est-à-dire l'acheteur signe l'acte de vente sous forme authentique devant un notaire et il est enregistré au Registre Foncier.
La copropriété
En tant que copropriétaire vous achetez une part de la propriété. Un bien immobilier peut donc appartenir à plusieurs personnes à parts égales ou non. La plupart des couples achètent leur résidence principale ensemble en copropriété. Un chemin desservant plusieurs villas ou immeubles peut aussi être en copropriété.
La propriété commune
La propriété commune est à distinguer de la copropriété. Chacun est propriétaire du bien entier et ne dispose pas de quote-part. Les décisions peuvent seulement être prises à l'unanimité.
La propriété par étages
En tant qu'acheteur d'une propriété par étage vous achetez une part de la propriété par étage. L'unité d'étage figure dans le cahier de répartition et confère le droit exclusif du propriétaire d'étage. Toutefois, les parties communes du bâtiment sont soustraites au droit exclusif des propriétaires d'étages individuels. La quote-part qui figure dans le cahier de répartition indique la relation entre l'ensemble des droits relatifs à l'immeuble et à l'unité d'étage. Elle sert en outre à répartir les frais et charges communs et le fonds de rénovation (fond alimenté pour financer les travaux futurs sur les parties communes de l'immeuble) et pour calculer les droits de vote lors des Assemblées.
La Société Immobilière
Vous achetez des actions d'une société immobilière qui est inscrite au Registre Foncier en tant que propriétaire. La vente se fait par cession du capital-actions et ni l'acte authentique ni la nouvelle inscription au Registre Foncier ne sont nécessaires.
SIAL
Si vous achetez des actions d'un appartement en SIAL (Société Immobilière d'actionnaires-locataires), le certificat d'action vous donnera le droit exclusif à la location d'un appartement. Le transfert d'actions doit être approuvé par le conseil administratif et inscrit dans le registre des actionnaires et sur le titre. Pour obtenir un crédit, l'actionnaire peut nantir le certificat d'actions et la quote-part des créances chirographaires qui s'y rapportent. Les charges et les frais sont répartis par rapport au nombre d'actions que chaque actionnaire détient.
SIAL-PPE
La SIAL-PPE est la Société immobilière d'actionnaires-locataires en propriété par étage. La propriété d'un lot d'actions est liée à la quote-part des créances chirographaires. L'actionnaire dispose d'un droit au bail pour son unité d'étage. Le prêt de l'actionnaire est garanti par l'inscription des gages immobiliers par la société sur la part de copropriété contre la déposition des actions du lot auprès de la société. Les charges sociales sont réparties par rapport au nombre d'actions et les charges de copropriété par rapport aux millièmes de copropropriété.
La coopérative
Les membres de la coopérative achètent une part sociale et peuvent conclure un contrat de location favorable et la coopérative demeure propriétaire de la propriété.
La multipropriété (time sharing) et l'apparthôtel
Plusieurs copropriétaires achètent une unité d'étage et font un partage temporel du droit exclusif. C'est la multipropriété. Un apparthôtel est un hôtel organisé en propriété par étages. Les deux régimes de propriété n'ont aucune importance à Genève.
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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF