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Plan financier type (appartement ou villa)

Principes

En règle générale, les fonds propres demandés s'élèvent à 20 % du prix de l'acquisition (prix de vente plus frais d'acquisition) et les annuités ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Le plan financier définitif doit être élaboré par le créancier hypothécaire (p.ex. banque, assureur) et dépend de votre situation personnelle (revenu, âge, etc.) ainsi que du modèle du financement (taux d'amortissement, amortissement direct ou indirect, taux fixe ou variable, etc.). Les intérêts hypothécaires dépendent du marché financier et pourraient changer à l'avenir. Sur le marché actuel, vous pouvez obtenir un financement à des taux d'intérêts plus bas que dans ce plan financier indicatif ci-dessous. La plupart des banques et des assureurs vous accordent uniquement une hypothèque si votre revenu est également suffisant dans l'hypothèse d'un taux d'intérêt de 5 %.

Exemple à titre indicatif

Prix de vente 2'450'000
Frais d'acquisition (droit d'enregistrement, notaire) 98'000
Frais création cédules hypothécaires 39'200
Prix de revient 2'587'200
Fonds propres en Fr. à payer, y compris frais d'acquisition 627'200
Hypothèque 1er rang 65 % sur prix de vente 1'592'500
Hypothèque 2ème rang 15 % sur prix de vente 367'500
   
Intérêts 1er rang, 2 % par année 31'850
Intérêts 2ème rang, 3 % par année 11'025
Charges d'entretien par année 24'500
Charges annuelles à comparer avec un loyer à fonds perdu 67'375
Charges mensuelles à comparer avec un loyer 5'615
   
Amortissement (diminution de la dette) 2 % par an 39'200
Annuité (ne devrait pas dépasser 1/3 du revenu brut) 106'575
Charges mensuelles y compris amortissement 8'881

 

Calcul budget maximum

Si vous désirez acheter un logement principal, vous devrez calculer d'abord le budget maximum avant de commencer les recherches.

Le revenu total annuel

Calculez votre revenu annuel selon votre contrat de travail ou la moyenne du bénéfice des trois dernières années si vous êtes indépendant. Dans exemple ci-dessous, le revenu est de CHF 210'000.

L'annuité

Divisez votre revenu annuel par trois. Le résultat correspond à l'annuité qui ne doit pas dépasser un tiers du revenu. L'annuité, c'est le montant total annuel que vous devrez dépenser pour le logement en cas d'achat. L'annuité comprend les intérêts hypothécaires, l'amortissement hypothécaire et les charges d'entretien.

Dans cet exemple, l'annuité possible par rapport au revenu est de CHF 70'000.

Calcul prix maximum par rapport à l'annuité

    Calcul
Hypothèque 1er rang 65 % sur prix de vente (X) 0.65 (X*0.65)
Hypothèque 2ème rang 15 % sur prix de vente (X) 0.15 (X*0.15)
Fonds propres 0.20  
Intérêts 1er rang 0.02 (X*0.65*0.02)
Intérêts 2ème rang 0.03 (X*0.15*0.03)
Charges d'entretien 0.01 (X*0.01)
Amortissement  0.02  (X*0.65*0.02)
(X*0.15*0.02)

Prix d'achat maximum par rapport à l'annuité minimum, calcul:

X = ((X * 0.65)*0.02)+(X*0.15)*0.03)+(X*0.01)+(X*((0.65*0.02)+(X*(0.15*0.03))
X = 0.0435X

Exemple: L'annuité calculée par rapport au revenu est de CHF 70'000 (1/3 du revenu de CHF 210'000), calculez le prix d'achat avec votre annuité, dans cet exemple:
X = 70'000 : 0.0435 = 1'690'195.40

Les fonds propres

Calculez les fonds propres disponibles (comptes en banque, titres, etc.). Si vous désirez financer une part de votre logement par votre avoir auprès de la caisse de pension, demandez à votre caisse de vous calculer le montant disponible pour l'achat. Vous devez avoir au moins 10 % de fonds propres que vous apportez vous-mêmes. Les fonds du 3ème pilier peuvent aussi être retirés ou mis en nantissement. Je n'entre pas plus dans le détail dans cet article.

Conclusion

Vu que la plupart des acheteurs potentiels ont les 20 % de fonds propres, mais pas assez de revenu, je vous propose de faire d'abord le calcul du prix d'achat possible par rapport à l'annuité. Vous pouvez faire ce calcul avec des taux hypothécaires défférents pour vérifier si vous pourez financer votre logement sans problème si les taux hypothécaires augmentent.

J'espère que je vous ai bien expliqué ces calculs.Vous pouvez aussi déjà aller voir votre banquier ou assureur qui vous fera ce calcul. Vous trouvez des simulations de plans financier aussi sur les sites internets des banques suisses.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

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