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Qu'est-ce qu'est une sous-location

Une sous-location est la conclusion d'un bail à loyer entre le locataire et le sous-locataire, c'est-à-dire le locataire cède l'usage de la chose louée à un sous-locataire contre paiement d'un loyer.

La sous-location de la totalité du bien loué n'est autorisée que si le locataire a l'intention concrète de revenir dans le bien loué dans un avenir proche. Le bailleur peut demander au locataire la date de son retour probable dans le local loué. Si le locataire refuse cette information, le bailleur a le droit de résilier la location de manière ordinaire ou anticipée.

La sous-location partielle, par exemple, la sous-location d'une chambre, n'est pas limitée dans le temps.

Un bail principal peut être conclu en vue d'une sous-location, par exemple un EMS loue une villa et sous-loue des chambres à ses pensionnaires. Une sous-location peut être autorisée d'une manière générale.

L'art 262 du Code ses Obligations

"Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur".

La sous-locataion ne peut pas être interdite par le bailleur.

La demande de sous-location

Le locataire doit demander au bailleur de sous-louer son local. S'il s'agit d'un logement familial, les deux partenaires doivent faire la demande ensemble. Suivant le contrat-cadre romand, le bailleur doit se déterminer dans les 30 jours pour la sous-location d'un logement.

Contenue de la demande de sous-location

Le locataire doit communiquer au bailleur toutes les conditions de sous-location, c'est-à-dire:

  • Les coordonnées du sous-locataire
  • Les loyers, les charges et les frais accessoirs convenus dans le contrat de sous-location
  • L'objet de la sous-location
  • L'usage du local ou de l'appartement
  • La durée de sous-location

En cas de sous-location partielle d'un appartement:

  • Désignation des pièces sous-louées
  • Nombre de personnes occupants les pièces sous-louées

Idéalement, le locataire soumets au bailleur un projet de bail de sous-location.

Les raisons d'un refus 

Le bailleur peut refuser son consentement:

  • Si le locataire refuse de lui comminiquer les conditions de la sous-location
  • Si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat principal sont abusives
  • Si la location présente pour le bailleur des inconvénients

Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploira la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.

Exemples de refus admis par le bailleur

  • Le locataire réalise avec la sous-location un bénéfice abusif
  • Le sous-locataire est concurrent du bailleur ou d'autres locataires de l'immeuble

Si le bailleur refuse la sous-location et le locataire n'est pas d'accord, il peut s'adresser à l'autorité de conciliation. S'il loue le local sans le consentement du bailleur, il risque la résiliation du bail.

Sous-location sans demander le consentement du bailleur

Si le locataire sous-loue son objet sans demander le consentement du bailleur et sans lui communiquer les conditions de sous-location, une résiliation ordinaire ou anticipée selon l'art. 257 f du Code des Obligations peut être faite par le bailleur. En outre, si le bailleur a subi un préjudice, il peut prétendre à des dommages-intérêts et le locataire doit lui restituer les profits illicites de la sous-location.

Les rapports entre le bailleur et le locataire (sous-bailleur)

Le locataire répond envers le bailleur de tout dommage causé par le sous-locataire, y compris le paiement d'une indemnité pour occupation illicite si le sous-locataire ne quitte pas les locaux après la fin du bail principal.

Les rapports entre le locataire (sous-bailleur) et le sous-locataire

Le sous-bailleur a les mêmes obligations envers du sous-locataire comme un bailleur envers un locataire. Les exigences formelles légales sont applicables, par exemple, l'exigence de l'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail, l'avis de modification du loyer, l'avis de résiliation, etc.

Les problèmes

Le locataire devient sous-bailleur, c'est à mon avis problématique. Je n'ai jamais rencontré un locataire qui avait les compétences et l'expertise d'un gérant d'immeuble. Au contraire, les sous-bailleurs que j'ai rencontré n'ont eu que des problèmes et ont été piégés par les sous-locataires non solvables.

Les problèmes et erreurs les plus courants sont les suivants:

  • Le locataire sous-loue son local sans demander le consentement du bailleur
  • Le bail à loyer de sous-location n'est pas conclu correctement et contient des clauses nulles
  • La durée du bail de sous-location dépasse la durée du bail principal
  • Les formulaires officiels obligatoires n'ont pas été utilisés et par concéquence la fixation du loyer, la modification du loyer et la résiliation ont été nulles
  • Le locataire sous-loue son local, parce qu'il ne trouve pas un locataire successeur solvable. Le sous-locataire insolvable lui promet de payer le loyer à l'avance pour la durée du bail et à l'expiration, il ne quitte pas le local et continue à l'occuper illicitement sans verser des loyers ou des indemnités pour occupation illicite.
  • Le choix du sous-locataire n'est pas fait avec la prudence nécessaire. Les personnes insolvables le savent très bien et ne cherchent que des locaux à sous-louer
  • Le sous-locataire ne paie plus le loyer, le locataire ne sait pas comment procéder et doit continuer à verser le loyer au bailleur principal
  • Le sous-locataire insolvable endommage les locaux
  • Le sous-locataire ne libère pas les locaux à l'expiration du bail principal. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas être contraint d'accepter de conclure un bail avec le sous-locataire Le locataire doit entamer une procédure en évacuation contre le sous-locataire et continuer à verser au bailleur des indemnités pour occupation illicite
  • Le bail principal est résilié, le locataire ne réclame pas l'avis de résiliation à temps et ne peut plus donner à son tour le congé pour la même date, le sous-locataire peut lui demander des dommages-intérêts,
  • etc.....

Le locataire doit régler lui-même les problèmes avec le sous-locataire. Il ne peut pas les déléguer au bailleur ou à la régie. C'est à ce moment que son incompétence professionnelle devient un problème.

Aussi le sous-locataire peut rencontrer des problèmes, par exemple:

  • Le locataire ne paie plus le loyer, le bail principal est résilié
  • Aucune prolongation du bail de sous-location n'est possible au-delà de l'expiration du bail principal

Conclusion

Un bailleur doit avoir les compétences et l'expertise d'un gérant d'immeuble. Un locataire qui sous-loue son objet devient sous-bailleur. Les responsabilités qu'un sous-bailleur prend envers le bailleur et les risques de sous-location son énormes et ne peuvent pas être assurés. C'est la raison pour laquelle je déconseille en général aux locataires de sous-louer la totalité de leur bien loué.

 

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

 

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