Bitte stellen Sie die Sprache der Untertitel auf Youtube auf Deutsch ein.
Was ist eine Untermiete?
Unter Untervermietung ist der Abschluss eines Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Untermieter zu verstehen, d.h. der Mieter überträgt den Gebrauch der Mietsache gegen Zahlung einer Miete an einen Untermieter.
Eine Untervermietung der gesamten Mietsache ist nur dann zulässig, wenn der Mieter die konkrete Absicht hat, in naher Zukunft wieder in die Mietsache zurückzukehren. Der Vermieter kann den Mieter fragen, wann er voraussichtlich in die gemieteten Räumlichkeiten zurückkehren wird. Verweigert der Mieter diese Information, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis ordentlich oder vorzeitig zu beenden.
Eine Teiluntervermietung, zum Beispiel die Untervermietung eines Raumes, ist zeitlich nicht begrenzt. Ein Hauptmietvertrag kann zum Zweck der Untervermietung abgeschlossen werden, z.B. mietet ein Alters- und Pflegeheim ein Haus und vermietet Zimmer an seine Bewohner weiter. Eine Untervermietung kann in allgemeiner Form erlaubt werden.
Artikel 262 Schweizerisches Obligationenrecht
"Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten."
Die Untervermietung darf durch den Vermieter nicht untersagt werden.
Der Antrag auf Untervermietung
Der Mieter muss den Vermieter anfragen, um seine Räumlichkeiten unterzuvermieten. Handelt es sich um eine Familienwohnung, müssen beide Partner gemeinsam einen Antrag stellen. Gemäss dem Rahmenvertrag in der franszösischsprachigen Schweiz muss der Vermieter innerhalb von 30 Tagen entscheiden, ob er der Untervermietung einer Wohnung zustimmt.
Inhalt des Untervermietungsantrags
Der Mieter muss dem Vermieter alle Bedingungen der Untermiete mitteilen, d.h:
- Die Kontaktdaten des Untermieters
- Die im Untermietvertrag vereinbarten Mieten, Gebühren und Nebenkosten
- Der Zweck des Untermietvertrags
- Die Nutzung des Zimmers oder der Wohnung
- Die Laufzeit des Untermietvertrages
- Im Falle der teilweisen Untervermietung einer Wohnung: Bezeichnung der untervermieteten Räume
- Anzahl der Personen, die die untervermieteten Räume belegen
Im Idealfall legt der Mieter dem Vermieter einen Entwurf für einen Untermietvertrag vor.
Gründe für die Ablehnung
Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern:
- Wenn der Mieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen
- Wenn die Bedingungen des Untermietvertrags im Vergleich zu denen des Hauptvertrags missbräuchlich sind
- Wenn der Mietvertrag Nachteile für den Vermieter hat
Der Mieter garantiert dem Vermieter, dass der Untermieter die Sache nur für den im Hauptmietvertrag genehmigten Gebrauch verwendet. Der Vermieter kann sich direkt an den Untermieter wenden, um ihn dazu zu verpflichten.
Beispiele für vom Vermieter berechtigte Ablehnungen
- Der Mieter erzielt einen unangemessenen Gewinn aus der Untervermietung
- Der Untermieter ist ein Konkurrent des Vermieters oder anderer Mieter des Gebäudes
Wenn der Vermieter den Untermietvertrag ablehnt und der Mieter nicht einverstanden ist, kann er sich an die Schlichtungsbehörde wenden. Untervermietet er die Räumlichkeiten ohne Zustimmung des Vermieters an, riskiert er die Kündigung des Mietvertrages.
Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters
Wenn der Mieter sein Objekt untervermietet, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen und ohne ihn über die Bedingungen der Untervermietung zu informieren, kann der Vermieter eine ordentliche oder vorzeitige Kündigung gemäß Art. 257 f des Obligationenrechts aussprechen. Außerdem kann der Vermieter, wenn er einen Schaden erlitten hat, Schadenersatz verlangen, und der Mieter muss ihm die unrechtmäßigen Gewinne aus dem Untermietvertrag zurückerstatten.
Das Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter (Untervermieter)
Der Mieter haftet dem Vermieter für alle vom Untermieter verursachten Schäden, einschließlich der Zahlung von Schadensersatz für unrechtmäßige Nutzung, wenn der Untermieter die Räumlichkeiten nach Ende des Hauptmietvertrages nicht verlässt.
Beziehung zwischen Mieter (Untervermieter) und Untermieter
Der Untervermieter hat gegenüber dem Untermieter die gleichen Verpflichtungen wie der Vermieter gegenüber dem Mieter. Es gelten die gesetzlichen Formvorschriften, z.B. das Erfordernis der Formularpflicht bei der Mietzinsfestsetzung bei Abschluss eines neuen Mietvertrages, Mietvertragsänderung, Kündigung etc.
Probleme
Der Mieter wird zum Untervermieter, was ich für problematisch halte. Ich habe noch nie einen Mieter getroffen, der die Fähigkeiten und das Fachwissen eines Liegenschaftverwalters hatte. Im Gegenteil, die Untervermieter, die ich kennen gelernt habe, hatten nichts als Probleme und wurden von den Untermietern, die nicht kreditwürdig sind, in die Enge getrieben. Die häufigsten Probleme und Fehler sind folgende:
- Der Mieter untervermietet sein Mietobjekt, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen
- Der Untermietvertrag ist nicht rechtlich einwandfrei abgeschlossen und enthält unwirksame Klauseln
- Die Laufzeit des Untermietvertrages übersteigt die Laufzeit des Hauptmietvertrages
- Die vorgeschriebenen offiziellen Formulare wurden nicht verwendet und somit sind die Festsetzung des Mietpreises, die Änderung des Mietpreises und die Kündigung nichtig
- Der Mieter untervermietet seine Räumlichkeiten, weil er keinen solventen Nachfolgemieter findet. Der insolvente Untermieter verpflichtet sich, die Miete für die Dauer des Mietvertrages im Voraus zu zahlen und verlässt die Räumlichkeiten nach Beendigung des Mietvertrages nicht und nutzt sie weiterhin unrechtmäßig, ohne Miete oder Entschädigung für die unrechtmäßige Nutzung zu zahlen
- Die Auswahl des Untermieters wird nicht mit der gebotenen Sorgfalt vorgenommen. Insolvente Personen sind sich dessen wohl bewusst und suchen nur Räumlichkeiten zur Untermiete
- Der Untermieter zahlt nicht mehr an den Mieter, der Mieter weiß nicht, wie er vorgehen soll und muss weiterhin die Miete an den Hauptvermieter zahlen
- Insolventer Untermieter beschädigt Räumlichkeiten
- Der Untermieter räumt die Räumlichkeiten am Ende des Hauptmietvertrages nicht aus. In einem solchen Fall kann der Vermieter nicht gezwungen werden, mit dem Untermieter einen Mietvertrag zu vereinbaren. Der Mieter muss ein Ausweisungsverfahren gegen den Untermieter einleiten und weiterhin eine Entschädigung an den Vermieter für die unrechtmäßige Belegung zahlen
- Der Hauptmietvertrag wird gekündigt, der Mieter hat keinen Anspruch auf eine dem Untermietvertrag angepasste Kündigungsfrist und kann für den gleichen Termin nicht mehr kündigen, der Untermieter kann Schadensersatz verlangen
etc...
Probleme mit dem Untermieter muss der Mieter selbst lösen. Er kann sie nicht an den Vermieter oder die Liegenschaftsverwaltung delegieren. Dann wird seine berufliche Inkompetenz zum Problem.
Auch der Untermieter kann zum Beispiel Probleme haben:
- Der Mieter zahlt die Miete nicht mehr, der Hauptmietvertrag wird gekündigt...
- Eine Verlängerung des Untermietvertrages über das Auslaufen des Hauptmietvertrages hinaus ist nicht möglich
Fazit
Ein Vermieter muss über die Fähigkeiten und das Fachwissen eines Liegenschaftsverwalters verfügen. Ein Mieter, der seine Immobilie untervermietet, wird zum Untervermieter. Die Verantwortung, die ein Untervermieter gegenüber dem Vermieter übernimmt und die Risiken der Untervermietung sind enorm und nicht versicherbar. Deshalb rate ich den Mietern generell davon ab, ihre gesamte Mietsache unterzuvermieten.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
