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Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich im Wesentlichen auf Gewerbe- und Wohnungsmietverträge, für die die Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gelten.
Wann ist eine Staffelmiete sinnvoll?
Die Parteien können aus unterschiedlichen Gründen einen Staffelmietvertrag abschließen. Wenn beispielsweise die Marktbedingungen für den Vermieter ungünstig sind, kann er die Anfangsmiete senken und zeitlich staffeln, um am Ende des Mietvertrags eine ausreichende Rendite zu erzielen. Oder die Parteien können eine Staffelmiete aushandeln, wenn sie die Mietzinsentwicklung im Voraus festlegen wollen. In diesem Fall ersetzt die Staffelung zukünftige Kostensteigerungen.
Zu erfüllende Bedingungen
Die folgenden drei Bedingungen müssen erfüllt werden:
- Der Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden
2. Die Miete wird nicht mehr als einmal im Jahr erhöht
3. Die Höhe der Erhöhung wird in Schweizer Franken festgelegt
Wenn diese drei Bedingungen nicht erfüllt sind, ist die Staffelungsklausel ungültig.
Die Freistellungsklausel oder die diplomatische Klausel, die dem Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht, sind möglich, der Vermieter ist jedoch an eine Mindestlaufzeit von drei Jahren gebunden.
Die Miete kann nach oben oder unten gestaffelt sein.Die Kombination einer Indexierungsklausel mit einer Staffelungsklausel ist verboten.
Mietanpassungen
In Genf muss jede Erhöhung der Staffelmiete mit dem offiziellen Formular, den "Avis de confirmation d'échelon", angezeigt werden. Sie muss dem Mieter frühestens 4 Monate vor ihrem Inkrafttreten, spätestens jedoch am Tag vor dem Inkrafttreten mitgeteilt werden. Dieser Formalismus ist meiner Meinung nach wenig sinnvoll, da die Anfechtung des Mietzinses in Raten während der Laufzeit des Mietvertrages ausgeschlossen ist. Eine Mietzinssenkung unterliegt keiner Formularpflicht. Andere Erhöhungsgründe sind während der Laufzeit des Staffelmietvertrages nicht zulässig, jedoch sind zwei Ausnahmen möglich:
- Der Mietvertrag kann ausdrücklich eine Erhöhung der Miete für den Fall zusätzlicher Leistungen des Vermieters vorsehen.
- Der Mietvertrag kann auch ausdrücklich eine Anpassung des Mietzinses im Falle neuer Belastungen vorsehen, die bei Abschluss der Staffelungsmietklausel nicht berücksichtigt werden konnten.
In diesen beiden Fällen muss die Erhöhung spätestens zehn Tage vor ihrem Inkrafttreten mitgeteilt werden.
Mietvertragsablauf und -verlängerung
Wird der gestaffelte Mietvertrag am Ende der Laufzeit verlängert, können die Parteien eine Mieterhöhung oder -senkung verlangen. Eine Mietzinsanpassung nach der absoluten Methode kann laut Bundesgerichtshof nur dann verlangt werden, wenn der Mietvertrag erstmals hätte gekündigt werden können.
Stichtage nach der relativen Berechnungsmethode
Haben die Parteien einen Staffelungsmietvertrag abgeschlossen, um die Mietentwicklung im Voraus festzulegen, gilt als Stichtag das Ablaufdatum der Staffelungsklausel. Wurde die Staffelungsklausel vereinbart, um dem Mieter einen Nachlaß zu gewähren oder um schrittweise eine ausreichende Rendite zu erzielen, ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelungsklausel als Grundlage für die Berechnung heranzuziehen. Es ist sinnvoll, dies im Mietvertrag oder in der Mietzinsvereinbarung zu erwähnen und die Berechnungsgrundlagen, wie z.B. den Hypothekarzins und den Schweizerischen Konsumentenpreisindex, anzugeben.
Im Falle einer Übertragung oder Übernahme des Mietvertrages
Im Falle der Übertragung oder Uebernahme des Mietverhältnisses bleibt die Staffelungsklausel anwendbar.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
