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Die verschiedenen Arten von Immobilienverwaltungsverträgen
Das Immobilien-Treuhand beschäftigt sich mit der Immobilienverwaltung, aber auch mit der Verwaltung von anderen Verträgen, die mit Immobilien zu tun haben. Dieser Artikel bezieht sich hauptsächllich auf die Verwaltung von Mietobjekten. Jeder Immobilienverwaltungsvertrag muss individuell verhandelt werden.
Immobilienverwaltung
Der Inhalt des Liegenschaftsverwaltungsvertrages kann je nach Art der zu verwaltenden Immobilie unterschiedlich gestaltet werden. Man unterscheidet unter anderem zwischen folgenden Arten von Immobilien:
Die Liegenschaft
Zum Beispiel:
- Wohnhaus, Mehrfamilienhaus
- Geschäftsliegenschaft
- gemischt genutzte Liegenschaft
- Gewerbegebäude
- Subventionnierte Liegenschaft
- Genossenschaftsimmobilie
- usw.
Parzellen
Lagerflächen auf Grundstücken in der Industriezone können an Firmen, oft Baufirmen, vermietet werden.
Einzelne Objekte
Ein Verwaltungsmandat kann auch für einzelne Objekte wie Einfamilienhäuser, Wohnungen, Geschäfts- und Gewerberäume, Garagen, usw. an eine Liegenschaftsverwaltung vergeben werden.
Wir verwalten alle Arten von Mietobjekten im Kanton Genf.
Die Rechtsgrundlage
In der Schweiz sind die Verträge im Schweizerischen Obligationenrecht geregelt. Ein Hausverwaltungsvertrag ist rechtlich gesehen ein Mandat. Der Auftrag ist im 13. Titel des Schweizerischen Obligationenrechts geregelt.
Die Form des Vertrages
Das Mandat ist an keine bestimmte Form gebunden und kann auch mündlich abgeschlossen werden. In der Praxis wird jedoch meist ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen.
Der Vertragsinhalt
Kurzer Ueberblick
Der Vertrag für das Immobilienmanagement ist mehr oder weniger wie folgt aufgebaut:
- Die Vertragsparteien, der Auftraggeber und er Auftragnehmer
- Beschreibung der zu verwaltenden Immobilie
- Beginn des Vertrages, feste oder unbestimmte Laufzeit mit Verlängerungsklausel
- Die detaillierte Beschreibung der Dienstleistung
- Der Umfang des Mandats
- Honorare (Grundhonorar, Honorar für besondere Dienstleistungen, variables Honorar)
- Vollmacht
- Umfang der Kompetenz
- Termine für Abrechnungen und den Jahresabschluss
- Sonderklauseln
- Anwendbares Recht und Gerichtsstand
Zu klärende Details
Die Dienstleistungen
Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es ratsam, die im Basishonorar enthaltenden und die zusätzliche zu berechnenden Leistungen detailliert aufzulisten.
Grundsätzlich umfasst ein ordentliches Vewaltungsmandat:
- Basis-Management
- Finanzverwaltung
- Verwaltungs- und Vermietungsmanagement
- Technische Leitung
Ueblicherweise nicht inbegriffen, kommen noch dazu:
- Honorare für Arbeitsausführungen (Renovationen, Reparaturen, usw.)
- Die Suche nach einem Mieter
- Mietvertragsverlängerung und -übertragung
- Der Verkauf eines vermieteten Eigentums
- Aussergewöhnliche Ereignisse
- Marktforschung und Leistungsanalyse
- Vertretung des Eigentümers vor den Gerichten
- Betreibungs- und Konkursverfahren und Ausweisungsverfahren
- Kosten für Uebersetzungen
Hororarsatz
Die meisten Immobilienverwaltungen legen ein Grundhonorar fest, welches die übliche Verwaltung beinhaltet und als Prozentsatz der Mieteinnahmen berechnet wird. Leistungen, die nicht im Grundhonorar enthalten sind, werden prozentual abgerechnet, z.B. für Arbeitsausführungen und die Vermittlung eines Mieters, und ein Stundensatz, z.B. für Gerichtsverfahren, wird vereinbart. Honorare und Provisionen sind umsatzsteuerpflichtig
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
