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Die Auswahl des richtigen Mieters ist entscheidend. Eine falsche Entscheidung kann nicht korrigiert werden und kann schwerwiegende und kostspielige Folgen haben. Wenn Sie Ihre Immobilie an einen solventen und geeigneten Mieter vermieten, verringern Sie das Risiko von Streitigkeiten erheblich. Gerichtsverfahren sind für Vermieter zeit- und kostenaufwändig und führen oft nicht zum gewünschten Ergebnis.

Was ist ein geeigneter Mieter?

Ein geeigneter Mieter ist ein Mieter, der in die Immobilie und die Umgebung passt. Eine Familie sollte nicht ein kleines Studio mieten. Wenn der Vermieter keine Haustiere zulässt, ist ein Mieter mit Hund nicht geeignet. Eine laute und respektlose Person ist kein Mieter, den Sie gerne haben möchten. Sie dürfen eine Wohnung nicht an eine Person ohne gültige Aufenthaltsgenehmigung vermieten. Eine Person mit einem über dem staatlich festgelegten maximalen Einkommen kann keine subventionierte Wohnung mieten. Ein Saisonarbeiter darf eine Wohnung zunächst nicht länger für 3 Jahre mieten.

Was ist ein solventer Mieter (Definition)

Ein solventer Mieter ist ein Mieter, der über ein ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete und die Nebenkosten ohne Schwierigkeiten bezahlen zu können. Grundsätzlich sollte die Miete bei der Vermietung einer Immobilie ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten, idealerweise aber nicht mehr als 25 %. Ein solventer Mieter hat keine begründeten Gerichtsverfahren anhängig und steht nicht kurz vor dem Konkurs. Ein Unternehmen verfügt über ausreichende Liquidität, um die Miete zu zahlen.

Wie man es macht
Vermietung und Werbung

Es empfiehlt sich, in der Beschreibung des Objekts und in den Immobilienportalen bestimmte nicht verhandelbare Bedingungen des Mietvertrags zu erwähnen, z. B. ob ein Hund nicht erlaubt ist, wie lange die Mindestmietdauer ist, das Eintrittsdatum, das zulässige Höchsteinkommen für eine subventionierte Wohnung, ob der Mietvertrag von einer Behörde wie der Fondation des Terrains Industriels de Genève für die Vermietung von Räumen in der Industriezone genehmigt werden muss usw.

Besichtigungen

Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags ist eine Besichtigung vor Ort unerlässlich, auch wenn es technisch möglich ist, virtuelle Besichtigungen durchzuführen. Erst vor Ort kann der Interessent das Angebot mit seinen Sinnen wahrnehmen. Anfassen, Riechen und Hören kann nicht durch einen virtuellen Rundgang ersetzt werden. Es empfiehlt sich, die Interessenten bei einer Besichtigung der Immobilie zu begleiten. Während der Besichtigung kann der Immobilienverwalter Fragen beantworten und bestimmte Punkte klären. Es ist sehr wichtig, dass man sich anhört, was potenzielle Mieter sagen. Die Mietvertragsverhandlungen beginnen oft schon an Ort und Stelle. Der künftige Mieter kann sich bereits vorstellen, wie er seine Wohnung oder sein Haus einrichten könnte.

Mietbewerbungsformular

Der interessierte Bewerber füllt das Bewerbungsformular, auch Anmeldeformular genannt, aus, unterschreibt es und fügt die geforderten Unterlagen bei, die auf diesem Formular aufgeführt sind. Wenn Sie wissen möchten, wie Sie einen Antrag ausfüllen, empfehlen wir Ihnen unsere Artikel über das Antragsformular mit Videos für Wohn- und Geschäftsräume.

Überprüfung der Bewerbung

Der Immobilienverwalter prüft zunächst die Unterlagen und bittet die interessierte Person oder das Unternehmen, diese zu vervollständigen und eventuell fehlende Angaben zu machen. Dann wird eine detaillierte Prüfung durchgeführt. Er prüft, ob der Antragsteller die Einkommens- und Solvenzkriterien erfüllt.

Prüfung einer Bewerbung um eine Mietwohnung

Bei Bewerbungen um eine Mietwohnung fehlen oft die Gehaltsabrechnung des Arbeitgebers, der Nachweis des Wohnsitzes und die Referenzen. Die Antragsteller verstehen oft nicht, warum wir genau diese Dokumente verlangen. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen können eine Gehaltsbescheinigung nicht ersetzen, denn nur die unterschriebene Arbeitgeberbescheinigung bestätigt, dass es sich um eine befristete oder unbefristete Stelle handelt und dass der Arbeitsvertrag noch läuft. Außerdem wird die Gehaltsbescheinigung vom Arbeitgeber unterzeichnet, während Gehaltsabrechnungen leichter zu fälschen sind. Wir haben manchmal Gehaltsabrechnungen von Arbeitnehmern erhalten, die gerade ihren Arbeitsplatz verloren haben. Auch mit der Betreibungsauskunft müssen Sie vorsichtig sein. Wenn ein Kandidat oder eine Kandidatin gerade erst in den Kanton Genf umgezogen ist, ist es normal, dass er oder sie noch keine Betreibungen in Genf hat, und in diesem Fall ist eine Bestätigung einer Nichtbetreibung kein ausreichender Nachweis der Zahlungsfähigkeit. Die Betreibungsregister werden auf kantonaler Ebene und nicht auf Bundesebene geführt. Es ist durchaus möglich, dass jemand zuvor in einem anderen Kanton gelebt hat, in dem er für Tausende von Franken betrieben wurde. Deshalb verlangen wir auch eine Niederlassungs- oder Wohnsitzbescheinigung, und wenn jemand gerade erst in den Kanton Genf gekommen ist, verlangen wir die Wohnsitzbestätigung seines früheren Wohnsitzes.

Mieterauswahl Gewerbe

Die Überprüfung ist komplexer, da weiterer Kriterien erfüllt sein müssen. Wenn das Unternehmen bereits existiert, analysieren wir die Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten drei Jahre. Um die Miete bezahlen zu können, benötigt das Unternehmen ausreichend Liquidität. Es ist keine gute Idee, Räumlichkeiten an ein Unternehmen zu vermieten, das überschuldet ist. Manchmal beantragen wir, dass ein Verwaltungsratsmitglied gesamtschuldnerisch mit dem Unternehmen haftet. In diesem Fall muss das Verwaltungsratsmitglied den Nachweis seiner Zahlungsfähigkeit erbringen.Ein neues oder kürzlich gegründetes Unternehmen muss uns seinen Businessplan und ausreichende Garantien vorlegen. Nach dem geltenden Mietrecht gibt es keine Obergrenze für die Höhe der Mietkaution für Geschäftsräume. Für ein neu gegründetes Unternehmen, das noch keine ausreichenden Liquiditäts- und Einkommensnachweise vorweisen kann, sollte die Kaution je nach Risiko höher oder niedriger angesetzt werden.

  © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch