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Rechtsstreitigkeiten sind nicht vorhersehbar. Wenn sie auftreten, sollte sich die Hausverwaltung nicht nur um das rechtliche Verfahren kümmern. Sie muss versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Suche nach einer einvernehmlichen Lösung

Die Verhandlungen während eines Rechtsstreits sollten so früh wie möglich beginnen und können oft zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führen. Sicherlich ist eine gütliche Einigung für beide beteiligten Parteien nicht immer einfach und nur möglich, wenn beide den Willen haben, eine Lösung untereinander zu finden. Auch wenn bereits ein Verfahren anhängig ist, können Gespräche zwischen Vermieter und Mieter aufgenommen werden.

Der Hausverwalter führt die Verhandlungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Wenn eine einvernehmliche Lösung gefunden wird, verfasst er eine Vereinbarung. Diese Vereinbarung muss von beiden Parteien unterzeichnet werden. Er prüft einen möglichen Rückzahlungsplan, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug ist.

Die Verfahren

Im Kanton Genf kann der Hausverwalter beauftragt werden, den Vermieter vor der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten und vor dem Mietgericht zu vertreten. Er muss die drei verschiedenen Verfahrensarten für mietrechtliche Streitigkeiten kennen: das ordentliche Verfahren, das vereinfachte Verfahren und das summarische Verfahren. Das Zivilverfahren ist in der Schweizerischen Zivilprozessordnung und den kantonalen Gesetzen geregelt. Der Hausverwalter bereitet die Akten vor und liefert die notwendigen Beweise und Dokumente. Er muss diese Arbeit auch dann erledigen, wenn ein Eigentümer einen Anwalt beauftragt. Wenn der Hausverwalter den Eigentümer vertritt, muss er die Klageschriften verfassen und sich auf die Gerichtsverhandlungen vorbereiten.

Zahlungsrückstände

Bei Nichtzahlung der Miete ist eine Mahnung des Mieters und gegebenenfalls eine Kündigung erforderlich, und der Hausverwalter leitet das Betreibungsverfahren ein. Manchmal muss auch ein Räumungsverfahren eingeleitet werden.Wenn der Mieter ein Geschäftslokal mietet oder der Schuldner ein Eigentümer ist, kann der Verwalter zudem das Retentionsrecht geltend machen. Im Falle eines Konkurses oder eines Nachlassvertrags des Schuldners müssen dem Konkursamt beziehungsweise dem jeweiligen Sachwalter die entsprechenden Belege vorgelegt werden. Wenn ein Schuldner Miteigentümer ist, kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Rechtsanwalt

Je nach Umfang und Komplexität der Streitigkeiten kann es sinnvoll sein, einen in Mietrechtsfragen spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Der Hausverwalter darf den Eigentümer bei Streitigkeiten, die nicht das Mietrecht betreffen, nicht in Gerichtsverfahren vertreten.

Sonstige Rechtsstreitigkeiten

Streitigkeiten können auch zwischen Baufirmen und Eigentümern entstehen, wenn die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden oder um die Baugarantie geltend zu machen. Streitigkeiten sind auch mit Nachbarn, Versicherern, Baurechtsberechtigten usw. möglich. In allen Fällen versucht der Hausverwalter zunächst, eine einvernehmliche Lösung auszuhandeln, bevor er einen Anwalt beauftragt.

Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten

Rechtsstreitigkeiten sind für alle Beteiligten unangenehm und belastend. Man sollte versuchen, sie zu vermeiden. Eine sorgfältige Prüfung der Mietinteressenten ist vor Abschluss des Mietvertrags unbedingt erforderlich. Der Mietvertrag und seine Anhänge müssen korrekt und präzise abgefasst sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Gesetze und Verordnungen müssen von allen Parteien eingehalten werden. Wenn Probleme auftreten, sollten diese so schnell wie möglich angesprochen werden.

 

 © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch