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Wenn Sie Ihre Mietwohnung verkaufen möchten, müssen Vorkehrungen getroffen werden und Lösungen sind möglich:

Warnung: Nicht dem aktuellen Mieter anbieten

Aus rechtlichen Gründen sollten Sie dem Mieter den Verkauf nicht anbieten, denn wenn er die Wohnung nicht kaufen will und Sie danach den Mietvertrag kündigen, kann er die Kündigung anfechten und behaupten, dass Sie ihm angedroht haben, die Wohnung zu kaufen oder zu verlassen. Kaufen oder Gehen sollte vermieden werden

Was passiert mit dem Mietvertrag bei der Eigentumsübertragung

Gemäss Artikel 261 Absatz 1 des Schweizerischen Obligationenrechts, geht der Mietvertag bei der Uebertragung des Eigentums auf den Käufer über. Diese Uebertragung erfolgt nach zwingendem Recht, das heisst, die Parteien können diese nicht durch eine Vertragsklausel ausschliessen. Dieser Gesetzesartikel ist für den Verkäufer eines Mehrfamilienhauses unproblematisch, nicht aber für den Verkäufer einer einzigen Wohnung. Er sollte Vorsichtsmassnahmen treffen.

Vorkehrungen

Artikel 261 des Obligationenrechts sieht vor, dass der neue Eigentümer den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen kann, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann.

Das Bundesgericht ist der Ansicht, dass der Verkäufer eine Verletzung des Mietvertrags begeht, wenn er die Immobilie verkauft, ohne eine Verpflichtung des Käufers zur vollständigen Übernahme des Mietvertrags zu erhalten, und der Mieter kann von ihm Schadensersatz verlangen.

Mögliche Lösungen

Verkauf an einen Investor

Sie können Ihre Wohnung an einen Investor verkaufen, der nach einer Wohnung sucht, um Mieteinkünfte zu erwirtschaften.

Im Kaufvertrag können Sie eine Klausel vorsehen, dass der Investor sich verpflichtet, den Mietvertrag vollständig mit allen Rechten und Pflichten des vom Verkäufer zu übernehmen. Diese Klausel schützt Sie als Verkäufer, denn der Mieter könnte von Ihnen Schadenersatz verlangen, wenn der Käufer den Mietvertrag nach Art. 261 des Obligationenrechts kündigt.

Warten auf die Kündigung durch den Mieter

Wenn Sie einen Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt vorsehen, können Sie warten, bis der aktuelle Mieter den Mietvertrag kündigt. Anschließend suchen Sie nicht mehr nach einem neuen Mieter, sondern nach einem Käufer. Wenn der Mieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgeben will, können Sie ihn vor Ablauf des Mietvertrags von diesen Verpflichtungen befreien und die Wohnung sofort zum Verkauf ausschreiben. In diesem Fall ist zu beachten, dass ein Verkauf in der Regel länger dauert als eine Vermietung und die Wohnung möglicherweise eine Zeit lang leer stehen wird.

Die vermietete Wohnung an einen Käufer verkaufen, der nicht nächstens einziehen will

Manchmal will ein Käufer die Wohnung nicht in naher Zukunft beziehen, sondern eventuell erst in ein paar Jahren. Sie setzen auch in diesem Fall die Klausel in den Kaufvertrag, dass der Käufer den gesamten Mietvertrag übernimmt, um das Risiko zu vermeiden, Schadenersatz an den Mieter zahlen zu müssen.

Den Mietvertrag kündigen, um die Wohnung zu besseren Bedingungen verkaufen zu können

Den Mietvertrag für eine Wohnung zu kündigen, um sie zu besten Bedingungen verkaufen zu können, ist rechtlich möglich, aber Sie riskieren, dass der Mieter die Kündigung anficht, und in diesem Fall müssen Sie ein Rechtsverfahren einleiten.

Wenn der Mieter der Kündigung nicht widerspricht und nach Ablauf der Frist in der Wohnung bleibt, kann der Käufer von Ihnen Schadenersatz verlangen, wenn er die Wohnung nicht zum vereinbarten Einzugstermin beziehen kann.Wenn Sie vorsichtig sind, warten Sie mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags, bis der Mieter Ihnen die Räumlichkeiten übergeben hat.

Sie haben einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen

Selbst ein befristeter Mietvertrag kann verlängert werden. Vorsichtshalber sollte das Mietvertragsende abgewartet werden, befor Sie den definitiven Verkaufsvertrag unterzeichnen.

Wahl, um den besten Marktpreis zu erzielen

Auf dem Kaufmarkt werden Wohnungen weniger durch Investoren als durch Selbstnutzer nachgefragt. Der Marktpreis einer vermieteten Wohnung ist tiefer als jener einer Wohnung, die sofort bezugsbereit ist.

Wie können Sie den Mieter vor einer vorzeitigen Kündigung durch den Käufer schützen

Sie können den Mietvertrag im Grundbuch eintragen lassen, wie es oft für Mietverträge für Geschäftsräume mit langer Vertragsdauer der Fall ist. Sie können einen Mietvertrag für eine neue längerere Mietdauer abschliessen und im Verkaufsvertrag die Klausel vereinbaren, dass der Käufer den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten vom Verkäufer übernimmt. Somit kann der Mieter bis zum Ende des Mietvertrags in der Wohnung bleiben.

Ist der Mieter verpflichtet, Besichtigungen zu dulden?

Gemäss Art. 257 h Absatz 2 muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die Wohnung zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. Falls der Mieter ohne Grund die Besichtigungen verweigert, kann der Vermieter von ihm Schadenersatz fordern, zum Beispiel weil ein Kaufinteressent sich zurückzieht oder der Verkauf hinausgezögert wird. Ausserdem riskiert er nach einem schriftlichen Protest des Vermieters die Kündigung des Mietvertrags unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 30 Tagen zum Monatsende.

Schlussfolgerungen

Die verschiedenen Konsequenzen, die der Verkauf einer Mietwohnung haben kann, sollten gut durchdacht werden, bevor man sich auf die Suche nach einem Käufer begibt. Wenn der Mieter gegen die Kündigung Einspruch erhebt, ist ein Verkauf für einige Zeit nicht möglich. Die Gerichtsverfahren sind langwierig. Wenn Sie Ihre Mietwohnung verkaufen wollen, müssen Sie genügend Zeit einplanen, um die Situation mit dem Mieter zu klären. Sie sollten dem Mieter die Wohnung nicht zum Verkauf anbieten.

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 © Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, Erstversion auf Französisch, Gesetzestexte direkt aus den Schweizerischen Gesetzen in der entsprechenden Sprache übernommen, restlicher Text frei übersetzt durch Esther Lauber, teilweise mit Hilfe von DeepL.