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Dieser Artikel befasst sich mit der Garantie des Verkäufers einer Immobilie in der Schweiz, d.h. des Eigentümers der zu verkaufenden Immobilie. Die Gewährleistung des Verkäufers ist nicht zu verwechseln mit der Baugarantie eines Generalunternehmers.
Die Rechtsgrundlage
Die Gewährleistung des Verkäufers für eine Immobilie ist im Schweizerischen Obligationenrecht in den Artikeln 192 bis 210 geregelt.
Der Zweck der Garantie
Der Verkäufer ist verpflichtet, für eine zugesicherte Eigenschaft oder einen Sach- oder Rechtsmangel, der den Wert oder die Tauglichkeit der Sache aufhebt oder nicht unerheblich mindert, Gewähr zu leisten, auch wenn er den Mangel nicht kannte.
Garantie beim Verkauf
Gemäss Art. 219 des Schweizerischen Obligationenrechts verjährt ein Gewährleistungsanspruch für Mängel an einem Bauwerk innerhalb von fünf Jahren ab dem Eigentumsübergang. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Inbesitznahme, spätestens jedoch mit der Eintragung in das Grundbuchbuch zu laufen.
Die Bedingungen
Die folgenden Bedingungen müssen erfüllt sein: das Vorhandensein eines Mangels zum Zeitpunkt der Übergabe, der Mangel wurde ignoriert und vom Käufer nicht akzeptiert.
Aufhebung der Garantie
Die Garantie des Verkäufers kann ausgeschlossen werden, was bei einer nicht neuen Immobilie der Fall ist. Der Wille, die Garantie auszuschließen, muss auf einem tatsächlichen Willen und nicht auf einer Stilklausel beruhen. Gemäss Artikel 199 des Obligationenrechts ist jede Klausel, die die Garantie aufhebt oder einschränkt, nichtig, wenn der Verkäufer dem Käufer die Mängel der Sache arglistig verschwiegen hat. Für diese Mängel beträgt die Garantie 10 Jahre und Art. 28 über die Täuschung des anderen ist möglicherweise anwendbar, d.h. der Käufer ist nicht verpflichtet.
Garantie für neue Gebäude
Wenn Sie eine Immobilie ab Plan kaufen, unterzeichnen Sie einen gemischten Vertrag, d. h. Sie kaufen das Grundstück und unterzeichnen einen Generalunternehmervertrag für den Bau. Der Gewährleistungsanspruch verjährt in fünf Jahren, wenn die Mängel der Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise in ein Bauwerk eingebaut worden ist, für die Mängel des Werkes ursächlich sind. Die Gewährleistungsfrist für Unternehmer, Architekten und Ingenieure beginnt mit der Abnahme des Werkes zu laufen (Art. 371 Abs. 2 OR). In den Verträgen der Auftragnehmer wird fast immer die Norm SIA 118 anstelle der Artikel des Obligationenrechts verwendet. Nach dieser Norm hat der Auftraggeber eine Frist von zwei Jahren ab Abnahme des Werks für Mängel, die in diesem Zeitraum auftreten, und fünf Jahre für versteckte Mängel.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch