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Grundsätzlich kann ein Mietvertrag vom Vermieter oder vom Mieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist zum vereinbarten Termin gekündigt werden. Es gibt jedoch einige Ausnahmen. Unter bestimmten Bedingungen kann der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen:

Veräußerung des Mietobjekts und dringender Bedarf des neuen Eigentümers

Bei einer Veräusserung kann der Käufer bzw. der neue Eigentümer den Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Geschäftslokal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Bedarf für sich oder seine Verwandten oder Verschwägerten geltend macht.

Fristen und Termin für die Kündigung

In Genf kann der Mietvertrag, wenn diese Bedingung erfüllt ist, mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Nach einem Beschluss des Bundesgerichts beginnt die Frist mit dem Datum der Anmeldung zur Eintragung in das Tagebuch des Grundbuchs. Bei einer Zwangsverwertung beginnt die Frist mit dem Zuschlag zu laufen.

Verpasst der Erwerber die erste Gelegenheit, den Mietvertrag zum nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, kann er ihn erst zum nächsten vertraglichen Termin kündigen.

Definition Veräußerung

Das Gesetz setzt eine Veräußerung mit einer Veräußerung gleich:

•    ein Verkauf
•    ein Tausch
•    eine Schenkung
•    Vermächtnissen
•    die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft
•    den Abschluss eines Leibrentenvertrages
•    eine Zwangsverwertung
•    Der Vermieter räumt jemandem ein beschränktes dingliches Recht ein, wie z. B. ein Nutzniessungsrecht oder ein Wohnrecht

Die Kündigung bei Veräußerung ist ausgeschlossen, wenn:

•    Der Mietvertrag ist im Grundbuch eingetragen
•    Der Käufer hat alle Rechte und Pflichten des Verkäufers übernommen
•    Die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung ist ausschließlich bei der Veräußerung einer Immobilie vorbehalten. Der Kauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft wird nicht mit einer Immobilienveräußerung gleichgesetzt.
•    Im Falle einer Universalsukzession kann der Mietvertrag nicht vorzeitig gekündigt werden

Kündigung bei mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme auf die Nachbarn

Wenn der Mieter trotz eines schriftlichen Protests des Vermieters weiterhin gegen seine Sorgfaltspflicht verstößt oder keine Rücksicht auf die Nachbarn nimmt und das Mietverhältnis für den Vermieter und die Hausbewohner untragbar geworden ist, kann der Vermieter den Wohn- oder Geschäftsraummietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen zum Monatsende kündigen. Andere Mietverträge können mit sofortiger Wirkung gekündigt werden.

Beispiele:

•    Im Mietvertrag steht, dass die Haltung eines Hundes nicht erlaubt ist und der Mieter beherbergt einen oder mehrere Hunde in seiner Wohnung
•    Der Mieter nutzt ein Büro als Werkstatt
•    Der Mieter verursacht grob fahrlässig Schäden an der Mietsache
•    Belästigung der Nachbarn durch laute Streitereien und aggressives Verhalten und Nichteinhaltung der Hausordnung
•    Strafbare Handlungen wie Beleidigungen, Drohungen, Aggressionen gegen den Vermieter oder Hausbewohner
•    Der Mieter verweigert dem Vermieter ohne triftigen Grund den Zugang zur Wohnung
•    Untervermietung ohne die Absicht des Mieters, die Wohnung in naher Zukunft wieder zu nutzen

Mieter fügt der Mietsache schweren Schaden zu.

Nach Art. 257 f Abs. 4 des Obligationenrechts kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter der Sache vorsätzlich schweren Schaden zufügt.

Beispiele:

•    Der Mieter will sich umbringen, dreht den Gashahn auf und verursacht eine Explosion
•    Veränderung der Mietsache durch den Mieter, Graffiti
•    Bauliche Veränderung des Mietobjekts gegen den Willen des Vermieters
•    Der Mieter zerstört seine gemieteten Räumlichkeiten

Kündigung aus wichtigem Grund

Art. 266 g OR: Wird die Vertragserfüllung aus wichtigen Gründen für eine Partei unzumutbar, so kann sie den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Umstände, die bei Abschluss des Mietvertrags unvorhersehbar und unbekannt waren, können eine Partei dazu veranlassen, den Mietvertrag vorzeitig zu einem beliebigen Kündigungstermin zu beenden. Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Keine der Parteien hat einen Fehler begangen und die Erfüllung des Vertrags wird unzumutbar. Diese außerordentliche Kündigung muss begründet werden.

Kündigung bei Nichtzahlung der Miete und der Nebenkosten

Bei ausstehenden Zahlungen für eine Wohnung oder ein Geschäftslokal kann der Vermieter dem Mieter mit der Kündigung des Mietvertrags unter Einhaltung einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende drohen, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag nicht innerhalb von 30 Tagen zahlt. Bei anderen Mietverträgen beträgt die Frist 10 Tage, und wenn die Zahlung nicht innerhalb dieser Frist erfolgt, können sie fristlos gekündigt werden. Wenn der Mieter den fälligen Betrag nicht zahlt, kann der Vermieter den Vertrag vorzeitig kündigen. Wetere Informationen: Mieter zahlt nicht, Kündigung, Ausweisung, Betreibung

Im Falle eines Konkurses des Mieters

Gemäss Art. 266 h OR: Im Falle eines Konkurses des Mieters kann der Vermieter dem Konkursamt eine angemessene Frist ansetzen und verlangen, dass ihm für die ausstehenden Mieten Sicherheit geleistet wird. Wird die Sicherheit nicht innerhalb dieser Frist geleistet, kann er den Mietvertrag fristlos kündigen.

 © Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, Erstversion auf Französisch, übersetzt  übersetzt mit DeepL und Korrektur durch Esther Lauber

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