Wenn Sie als Vermieter einen Mietvertrag für Geschäfts- oder Wohnräume kündigen wollen, sind Sie verpflichtet, das offizielle Formular zu verwenden, sonst ist die Kündigung unwirksam. In Genf gibt es zwei offizielle, vom Kanton genehmigte Formulare, das blaue Formular für die Kündigung des Mietvertrages, und das rosa Formular für die Kündigung des Mietvertrages bei Verzug des Mieters (Art. 257 d des Obligationenrechts). Sie sollten nicht das falsche Formular verwenden. Wenn Sie die rosa Kündigung verwenden, müssen Sie zuvor die Form und die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten haben.

Wenn Sie mehrere Mietverträge mit einem Mieter abgeschossen haben, müssen Sie für jeden Mietvertrag ein Formular verwenden, z.B. wenn Sie einen Mietvertrag für eine Wohnung und einen für den dazugemieteten Parkplatz abgeschlossen haben.

Ordentliche und ausserordentliche Kündigung

Als Eigentümer müssen Sie die Kündigungsfrist und den Kündigungtermin beachten. Nach geltendem Mietrecht beträgt die kürzeste Kündigungsfrist 3 Monate für Wohnräume, 6 Monate für Geschäftsräume und 14 Tage auf Ende eines Monats für möblierte Zimmer, Parkplätze und ähnliche Einrichtungen, die separat vermietet werden. Diese Mindestkündigungsfristen sind rechtlich vorgeschrieben und dürfen nicht verkürzt, jedoch verlängert werden.

Bei einer vorzeitigen Kündigung können Wohn- und Geschäftsmietverträge mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende gekündigt werden.

Die Kündigungsfrist für einen Parkplatz oder eine ähnliche Einrichtung, die in Verbindung mit einer Wohnung oder einem Geschäftsraum vermietet wird, entspricht die Kündigungsfrist derjenigen des Hauptobjekts. Bei einer gemischten Nutzung, z.B. Wohnen und Geschäft, ist die überwiegende Nutzung ausschlaggebend.

Ist keine Frist vereinbart, so richtet sich diese nach dem örtlichen Gebrauch oder nach Gesetz. In Genf gibt es keinen Ortsgebrauch. In diesem Fall sind die Artikel 266 b bis 266 e des Obligationenrechts anzuwenden, d.h. die Frist für eine Wohnung oder ein Geschäftslokal entspricht dem Ende eines Quartals, ab Beginn des Mietverhältnisses gerechnet. Andere Installationen, wie z.B. Ställe, Schuppen oder Keller, können auf das Ende eines Semesters (oder mit einer Frist von drei Monaten auf die ortsübliche Frist) gekündigt werden.

Werden die Kündigungsfrist und der Termin nicht eingehalten, wird die Kündigung auf den nächsten relevanten Termin wirksam.

Begründung

Sie müssen den Kündigungsgrund nicht auf dem Formular angeben, aber wenn der Mieter danach fragt, sind Sie verpflichtet, ihm zu antworten.

Familienwohnsitz

Wenn die Mieter verheiratet oder durch partnerschaftlichen Vertrag gebunden sind, müssen Sie jedem der beiden ein separates Formular zusenden, auch wenn der Mietvertrag nur mit einem von beiden abgeschlossen wurde. Lesen Sie auch meinen Artikel:

Unterschrift

Die Kündigung muss vom Eigentümer oder vom Liegenschaftsverwalter oder einem anderen Bevollmächtigten unterzeichnet sein. Die Unterschrift muss handschriftlich erfolgen. Der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt ist die mit einem qualifizierten Zeitstempel verbundene qualifizierte elektronische Signatur gemäss Art. 14 Absatz 2 des Obligationenrechts.

Zustellung

Die Kündigung des Mietvertrages für Geschäfts- oder für Wohnräume muss per Einschreiben versandt werden.

Die Kündigung unterliegt dem Emfangsprinzip. Beim eingeschriebenen Brief gilt der Tag des Einwurfs des Abholscheins in das Postfach als Empfang, wenn der Einwurf während der Geschäftszeiten erfolgte und der Brief noch am selben Tag abgeholt werden kann. Bei einem Briefkasteninhaber gilt der Brief spätestens am ersten Tag nach dem Zustellversuch als empfangen.

Reaktionen des Mieters

Der Mieter kann die Kündigung akzeptieren oder dagegen Einspruch erheben. Er kann sein Einspruchsgesuch innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverträge stellen.

Schlussfolgerung

Die Kündigung des Mietverhältnisses muss ordnungsgemäss erfolgen, andernfalls kann sie annulliert werden oder nichtig sein. Es gibt viele Gesetzesartikel betreffend die Beendigung eines Mietverhältnisses.

 © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch

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