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Welche Auswirkungen hat es auf den Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt? Was sind die Rechte und Pflichten der Erben? Wer kann den Mietvertrag kündigen?

Die Erben

Nach Art. 266i des Schweizerischen Obligationenrechts können die Erben den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist für die nächste gesetzliche Frist kündigen.Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Die gesetzlichen oder eingesetzten Erben treten mit dem Tod oder der Abwesenheitserklärung als Universalerben ein. Mit dem Eintritt der Gesamtrechtsnachfolge gehen die Rechte und Pflichten auf die Erben über. Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft und Entscheidungen müssen gemeinsam und einstimmig oder durch einen Vertreter der Gemeinschaft getroffen werden. Die Erben haften persönlich und gesamtschuldnerisch für die Schulden des Verstorbenen. Wenn sie den Mietvertrag nicht kündigen, werden sie zu gemeinsamen Mietern.

Übertragung oder Übernahme eines Mietvertrages

Ein gewerblicher Mietvertrag kann mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen werden. Die Möglichkeit der Übertragung eines nicht-kommerziellen Mietvertrags ist im Gesetz nicht vorgesehen. Der Vermieter kann daher die Übertragung des Mietverhältnisses einer Wohnung an einen Erben ablehnen.

Ausschlagung des Nachlasses

Jeder Erbe hat die Möglichkeit, den Nachlass durch eine schriftliche oder mündliche Erklärung gegenüber der zuständigen Behörde, in Genf gegenüber dem Friedensrichter, auszuschlagen. Diese Erklärung muss innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis des Todesfalls abgegeben werden. Die Ablehnung wird vermutet, wenn die Zahlungsunfähigkeit des Verstorbenen zur Zeit des Todes festgestellt wurde. Wenn alle Erben den Nachlass ausschlagen oder wenn der Verstorbene zahlungsunfähig ist, ordnet der Konkursrichter die Liquidation des Nachlasses an. Das Konkursverfahren ist langwierig und der Vermieter riskiert, einen Verlust verbuchen zu müssen.

Beendigung durch die Erben

Die Erben können den Mietvertrag vorzeitig für die nächste gesetzliche Frist oder die ortsübliche Frist kündigen. Die erste gesetzliche Frist und die ortsübliche Frist laufen vom Tag des Todes an. Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate für eine Wohnung und 6 Monate für ein Geschäftslokal. In Genf gibt es keine ortsübliche Laufzeit, die gesetzliche Laufzeit entspricht dem Ende eines Quartals des Mietvertrages. Andere Mietverträge, zum Beispiel für ein möbliertes Zimmer oder einen separat gemieteten Parkplatz, können mit einer Frist von zwei Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist für einen zusammen mit einem Wohn- oder Geschäftshaus gemieteten Stellplatz entspricht der gesetzlichen Kündigungsfrist für das Hauptobjekt, also 3 Monate bzw. 6 Monate.

Wenn ein Mitmieter stirbt

Stirbt bei einem gemeinsamen Mietverhältnis einer der Mitmieter, bleibt der Mietvertrag in Kraft, die Erben des Mitmieters können den Mietvertrag jedoch nicht zum nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Die Wohngemeinschaft kann sich unter Umständen auf Art. 266 g des Obligationenrechts berufen und das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wobei auch die Erben des Verstorbenen die Kündigung unterschreiben müssen. Ich zitiere:

Art. 266 g OR

Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumatbar machen, können die Parteien das Mietverthältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände.

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner, der den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, sowie die übrigen Erben können den Mietvertrag gemeinsam vorzeitig kündigen.

Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen des Todes des Mieters nicht vorzeitig kündigen.

Der Inhalt dieses Artikels dient zu Informationszwecken und kann nicht als Rechtsberatung angesehen werden.

 © Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf