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In diesem Artikel erkläre ich Ihnen wie der Vermieter vorgehen kann, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt.
Mietzahlung, Ortsgebrauch in Genf
Gemäss den im Kanton Genf angewandten allgemeinen Geschäftsbedingungen, Regeln und Usanzen im Mietwesen sind die Miete, die Heizkostenakontozahlungen und die übrigen Nebenkosten monatlich im Voraus auf das Konto des Vermieters zu bezahlen.
Mahngebühren in Höhe von mindestens CHF 30.00 plus Mehrwertsteuer können dem Mieter für jede berechtigte Mahnung oder Inverzugsetzung in Rechnung gestellt werden.
1. Mahnung
Wenn der Vermieter feststellt, dass die Miete nicht pünktlich bezahlt wird, schickt er dem Mieter eine Mahnung. Meiner Meinung nach wäre es übertrieben, einem Mieter, der zuvor immer pünktlich die Miete gezahlt hat, sofort eine Mahnung mit Drohungen zu schicken. Es kann vorkommen, dass ein Mieter einen Dauerauftrag nicht erneuert hat oder schlichtweg vergessen hat, die Miete zu zahlen, oder dass er einen Bankauftrag nicht richtig eingegeben hat.
2. Mahnung
Wenn der Vermieter trotz einer ersten Mahnung den geschuldeten Betrag noch nicht eingezogen hat, kann er eine zweite Mahnung mit oder ohne Fristsetzung mit Kündigungsandrohung verschicken.
Mahnung mit Kündigungsandrohung
Der Vermieter sollte nicht zu lange warten, um dem Mieter eine Mahnung mit Androhung der Forderung der vierteljährlichen Vorauszahlung und eine Mahnung mit Kündigungsandrohung zu schicken. Die Verfahren sind langwierig und die Zeit läuft. Je länger er wartet, desto größer ist der Verlust, wenn er die Rückstände nicht eintreiben kann.
Mahnschreiben, um vierteljährliche Vorauszahlungen anzudrohen
Der Vermieter setzt dem Mieter eine Zahlungsfrist von 10 Tagen und droht ihm an, dass er bei unbenütztem Ablauf dieser Frist ab dem folgenden Monat die Zahlungen vierteljährlich im Voraus verlangt.
Wenn die Zahlung nach Ablauf der Frist nicht erfolgt ist, schreibt der Vermieter dem Mieter, dass er nun die vierteljährlichen Vorauszahlungen der Miet- und Nebenkosten geltend macht.
Mahnung mit Kündigungsandrohung
Mietvertrag für Wohn- oder Geschäftsräume
Gemäß Art. 257 d des Schweizerischen Obligationenrechts setzt der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und droht ihm an, dass bei unbenütztem Ablauf der gesetzten Frist das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt wird.
Bei verheirateten oder verpartnerten Paaren, die eine Familienwohnung mieten, muss die Mahnung mit Kündigungsandrohung an jeden Partner in einem separaten Umschlag verschickt werden.
Andere Mietverträge (Parkplätze usw.)
Bei anderen Mietverträgen beträgt die Zahlungsfrist mindestens zehn Tage und bei nicht fristgerechter Zahlung können sie fristlos gekündigt werden.
Vorzeitige ausserordentliche Kündigung
Die ausserordentliche Kündigung muss dem Mieter unter Verwendung des offiziellen, vom Genfer Staatsrat genehmigten Formulars "Avis de résiliation du bail en cas de mise en demeure" (Mitteilung über die Kündigung des Mietvertrags im Falle einer Kündigungsandrohung) zugestellt werden. Bei verheirateten oder verpartnerten Paaren, die eine Familienwohnung mieten, muss die Kündigung an jeden Ehepartner mit einem separaten Schreiben verschickt werden.
Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung
Wenn der Mieter die Räumlichkeiten am Ende des Mietvertrags nicht zurückgibt, kann der Vermieter ein Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung, die direkte Vollstreckung und den Antrag auf Zahlung einleiten. Nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung kann, wenn der Sachverhalt nicht strittig ist oder sofort bewiesen werden kann und die Rechtslage klar ist, das summarische Verfahren angewendet werden und ein Schlichtungsverfahren ist nicht erforderlich. In diesem Fall schickt der Anwalt oder der qualifizierte Liegenschaftsverwalter das Räumungsbegehren an das Genfer Mietgericht (Tribunal des baux et loyers).
Vorladung vom Mietgericht
Das Mietgericht ordnet das persönliche Erscheinen der Parteien an. Der Mieter darf Quittungen über die Zahlung der Miete vorlegen.
Art. 30 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch und anderen Bundesgesetzen in Zivilsachen (EGZGB), Verfahren bei der Räumung einer Wohnung, Genfer Gesetz "LACC", existiert nicht auf Deutsch (Uebersetzung durch DeepL, Esther Lauber korrigiert "er" durch "es" (das Gericht)
"1. Wenn das Mietgericht über einen Antrag auf Räumung einer Wohnung durch einen Mieter entscheidet, ordnet es im Rahmen von Artikel 254 der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 das persönliche Erscheinen der Parteien an. Es unternimmt alle nützlichen Schritte zur Schlichtung, insbesondere um den Abschluss von Vereinbarungen zur Aufholung der Rückstände und zur Bewährung des Mieters im Hinblick auf die Rücknahme der Kündigung zu fördern.
2. Es kann sie mit Zustimmung der Parteien erneut einberufen, wobei Vertreter des für den Wohnungsbau zuständigen Departements und Vertreter der Sozialdienste anwesend sind.
3. Wenn es über die Vollstreckung eines Urteils zur Räumung einer Wohnung zu entscheiden hat, tagt sr in Anwesenheit seiner Vertreter.
4. Nach deren Anhörung und der Anhörung der Parteien kann er aus humanitären Gründen die Vollstreckung des Räumungsurteils in dem Maße aussetzen, wie es notwendig ist, um die Wiederunterbringung des Mieters oder Pächters zu ermöglichen.
5. Im letzteren Fall ist das Gesetz über die Verantwortlichkeit des Staates und der Gemeinden vom 24. Februar 1989 anwendbar. Der Rückgriff des Staates auf den Mieter oder Pächter wegen der von ihm gezahlten Beträge bleibt vorbehalten."
Es ist also das Mietgericht, welches entscheidet, und auf ausdrücklichen Antrag einer Partei kann es selbst direkt Vollstreckungsmaßnahmen anordnen.
Vollstreckung der Räumung
Wenn das Gericht den Mieter zur sofortigen Räumung seiner Wohnung verurteilt und der Mieter dem Urteil nicht nachkommt, wird ein Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung übernehmen.
Betreibungsverfahren
Parallel zum Räumungsverfahren kann der Vermieter gegen den Mieter die Betreibung einleiten.
Retentionsrecht (Geschäftsräume)
Wenn der Mieter ein Geschäftslokal mietet, kann der Vermieter zusätzlich das Retentionsrecht geltend machen, um die Miete für das vergangene Jahr und für das laufende Halbjahr zu sichern. Das Retentionsrecht bezieht sich auf die beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Es umfasst auch bewegliche Sachen des Untermieters, falls dieser dem Mieter seine Miete nicht gezahlt hat. Sachen, die vom Gläubiger des Mieters nicht gepfändet werden könnten, sind vom Retentionsrecht ausgeschlossen.
Wenn der Mieter beabsichtigt, die Sachen, die sich in den gemieteten Räumen befinden, fortzuschaffen, kann sich der Vermieter an die zuständige Amtsstelle wenden, um so viele Gegenstände davon zurückzubehalten, wie er zur Sicherung seiner Forderung benötigt. Heimlich oder mit Gewalt fortgeschaffene Gegenstände können mit polizeilicher Hilfe innerhalb von zehn Tagen nach ihrer Entfernung wieder in die gemieteten Räume zurückgebracht werden.
Der Vermieter eines Geschäftslokals kann also beim Betreibungsamt die Aufnahme des Inventars verlangen und dieses Faustpfandrecht durch eine Betreibung auf Pfandverwertung ausüben.
Meine Empfehlungen
Wenn Sie Vermieter sind, können Sie das Risiko verringern, indem Sie die Bewerbungen potenzieller Mieter genau prüfen, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen.
Wenn Sie als Mieter finanzielle Probleme haben, wenden Sie sich so schnell wie möglich an die Hausverwaltung, um eine Vereinbarung für die Abzahlung der Rückstände zu treffen, und wenn Sie die Rückstände nicht aufholen können, wenden Sie sich an das Sozialamt, in Genf ist dies das Hospice Général.
Ich hoffe, dass Sie nie mit einem Räumungsverfahren konfrontiert werden.
© Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch, übersetzt durch Esther Lauber vom Französisch ins Deutsch und teilweise übersetzt mit DeepL und Korrektur durch Esther Lauber, gesetzliche Begriffe aus Bundesgesetzen übersetzt durch Esther Lauber mit Hilfe der systematischen Rechtssammlung des Bundes. Im Zweifel gilt die französische Version bei Uebersetzung der Genfer Gesetze und sonst die französische oder deutsche Version.
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