Distinction appartement meublé et chambre meublée
Une chambre meublée n'est pas soumise aux mêmes dispositions légales qu'un studio meublé. Une chambre meublée est à distinguer d'un studio meublé ou d'un appartement meublé. Un studio meublé dispose d'une cuisine et d'une salle d'eau privatives, ce qui n'est pas le cas d'une chambre meublée. Une chambre meublée est au moins équipée d'une armoire, d'un lit, d'une table et d'une chaise.
Rédaction du bail à loyer
Il est recommandé de conclure un bail à loyer par écrit, même s'il peut être valablement conclu oralement. Le contrat doit être rédigé en tenant compte du droit du bail, faute de quoi certaines clauses peuvent être nulles.
L'objet de la location et la destination
Un appartement meublé est destiné à l'habitation bourgeoise exclusivement. Il est généralement équipé de meubles, vaisselle, draps, serviettes, etc. Une liste d'inventaire détallée est dressée et fait partie intégrante du bail. Elle sera vérifiée et signée par les deux parties lors du constat de l'état des lieux.
Dans le canton de Genève, la cuisine est comptée comme une pièce. Une pièce qui fait moins que 9 m2 est une demie pièce.
Le titulaire du bail
Le titulaire du bail peut être une personne seule, un couple, plusieures personnes en colocation ou une société.
Durée du bail et renouvellement
Le bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Un bail d'une durée déterminée prend fin sans congé à l'expiration. Un bail d'un studio ou d'un appartement d'une durée indéterminée peut être résilié moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance convenue. Un bail à loyer pour une chambre meublée peut être résilié en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d'un mois de bail.
La garantie bancaire
La caution du loyer ne doit pas dépasser trois mois de loyers bruts.
Le loyer, les provisons de chauffage et les frais accessoires doivent être payés par mois d'avance sur le compte du bailleur.
Les charges
Si l'appartement est loué pour une courte durée, le bailleur fixe souvent un forfait pour les frais de chauffage et accessoires ou les inclue dans le loyer. Il est inutile d'établir un décompte des frais de chauffage, parce que le décompte d chauffage se fait une par par année.
Assurances à conclure
Le locataire et le propriétaire doivent conclure une assurance de responsabilité civile. Le bailleur doit assurer son mobilier et le locataire ses effets personnels contre les risques d'incende, d'explosion et de dégâts d'eau et le vol par effraction.
La détention d'animaux
Le bailleur n'est pas obligé de tolérer des animaux et peut les interdire.
La clause diplomatique et la clause libératoire
La clause diplomatique ou la clause libératoire permet au locataire de résilier le bail de façon anticipée à partir de la deuxième année s'il remplit certaines conditions. La clause libératoire ne fait pas part des conditions générales et doit être négociée et rédigée dans les conditions particulières.
Le droit du bail
Le droit du bail est reglé dans le code des obligations Suisse et dans l'ordonnance sur le bail à loyer à ferme, d'habitations et de locaux commerciaux.
L'avis de fixation du loyer obligatoire
Dans le canton de Genève, l'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail est un formulaire obligatoire à remplir et à donner au locataire au plus tard à la prise de possession de l'appartement loué. Ce formulaire n'est pas obligatoire pour la location des appartements luxueux de 6 pièces ou plus, cusine non comprise, ou si le loyer est contrôlée par l'état.
L'état des lieux de sortie
A la fin du bail, le locataire doit rendre toutes les clés qui lui ont été confiées et nettoyer l'appartement à fond. La litterie, les draps, les linges, les serviettes, les vaisselles, etc. doivent être rendu en bon état et parfaitement propres. Un état des lieux est dressé et signé et la liste d'inventaire est également à vérifier et à signer.
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF
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