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Selon plusieures études publiées, depuis quelque temps déja, 20 % des appartements sont achetés en Suisse par des investisseurs qui aimeraient placer leur argent pour obtenir un rendement. Laisser son argent sur un compte d'épargne ne rapporte plus rien et trouver des solutions pour rentabiliser son avoir est devenu de plus en plus difficile.

Investir son capital dans un appartement

L'investissement dans un appartement est un placement à long terme. Le rendement net sur l'investissement dépend, entre autres, du loyer encaissé, des charges d'exploitation et financières.Si vous achetez un appartement à Genève pour le louer, vous ne pourrez pas profiter de Casatax et vous ne pourrez pas le financer avec l'avoir de votre 2ème pilier.

Le marché immobilier en Suisse

Le marché immobilier en Suisse est cyclique. Depuis quelques années, les prix de vente ont constamment augmentés. Les prix de vente sont élevés,les rendement et les intérêts hypothécaires bas. Actuellement, ce cycle est plus long que dans le passé et personne ne peut vous garantir que cela dure.

La fixation du loyer

La fixation du loyer doit être conforme au droit du bail et aux règlements cantonaux. Le loyer doit couvrir les charges d'exploitation et financières et vous permettre d'obtenir un rendement net suffisant et doit être réalisable sur le marché. A Genève, c'est l'état qui fixe les loyers des appartements neufs construits dans la zone de développement pendant 10 ans et des appartements en PPE-HLM pendant 20 ans. Pour les PPE-HLM, le locataire doit en outre remplir certaines conditions dictées par l'état.

Le loyer et les risques financiers

Le revenu du loyer ne peut pas être comparé avec un revenu d'intérêts bancaires crédités ponctuellement sur le compte d'épargne. Le loyer n'est pas un revenu régulier et fixe garanti. Le loyer est seulement crédité ponctuellement si le locataire reste solvable et s'il a signé un ordre permanent à sa banque. Le bailleur doit donc vérifier régulièrement son compte et si nécessaire envoyer des rappels et des mises en demeure et, dans le pire des cas, entamer une procédure juridique. Selon le droit du bail, la garantie bancaire ou le cautionnement pour un appartement ne doit pas dépasser le montant correspondant à trois mois de loyers nets.

En cas de changement de locataire, l'appartement ne peut pas toujours être reloué immédiatement et le bailleur doit souvent refaire la peinture ou des travaux de rénovation avant de le remettre sur le marché de location. S'il reste vacant pendant quelques temps, les charges d'exploitation et les frais financiers doivent être payés et ne peuvent pas être laissés en suspens.

Le choix du locataire

Il est primordial que l'appartement est loué à un locataire convenable et solvable. Une vérification minutieuse du dossier est absolument nécessaire. Un mauvais choix n'est plus corrigible et peut avoir des conséquences graves.

Calculs à faire

Avant d'acheter un appartement pour le louer, il faudrait faire le calcul du prix de revient, les calculs de rendement, les calculs des travaux à venir et les calculs d'impôts. Le loyer actuel ou promis par le nendeur doit correspondre au prix du marché.

Le choix de l'appartement

Choisissez un appartement bien entretenu et si possible en parfait état. Un logement bien situé se loue plus facilement. L'immeuble doit être en bon état, propre et sans retard dans l'entretien. Lisez les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriétaires et inspectez aussi le voisiniage et l'environnement.

La propriété par étage

En tant que propriétaire d'un appartement vous devez respecter le règlement de la propriété d'étage, payer vos parts des charges d'exploitation, des travaux de rénovation et du fond de rénovation de l'immeuble. Vous pouvez participer aux assemblées de la copropriété.

La gérance de l'appartement

Gérer un appartement est plus complexe qu'il le semble à première vue. Je vous conseille de mandater une régie pour la gérance de votre appartement, parce que des connaissances juridiques, administratives, financières et techniques approfondies sont nécessaires.

Conclusions

Achetez un appartment bien situé et en bon état, choisissez bien le locataire, faites vos calculs correctement et confiez la gérance à une régie. Tenez compte des perspectives de rendement à long terme et du potentiel suffisant de locataires avant de signer un contrat d'achat d'un appartement à louer.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF   

 

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