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La durée du bail à loyer, article 255 du Code des Obligations

Le bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Le bail à loyer d'une durée déterminée prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.

La durée déterminée

La durée déterminée peut être fixée librement. La fixation d'une durée maximale est aussi possible, par exemple le bail prend fin le plus tard le 30 avril 2025 si aucune partie résilie avant cette date. Un bail à loyer prolongé par les autorités ou par convention selon l'art. 272 du Code des Obligations devient un contrat de durée déterminée.

A la fin du bail, un nouveau bail d'une durée déterminée ou indéterminée peut être conclu expressément ou tacitement. S'il est reconduit d'une manière tacite, il devient un bail d'une durée déterminée.

L'art. 272 stipule que le locataire peut demander une prolongation du bail si la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Selon l'art. 273 du Code des Obligations, le locataire peut la demander au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. L'autorité compétente décidera en pesant les intérêts des deux parties. Le bail à loyer d'habitations peut être prolongé de 4 ans au maximum et le bail à loyer pour un local commercial de 6 ans au maximum.

Une résiliation anticipée selon le droit du bail est toujours possible. Je n'entre pas plus dans les détails dans cet article en ce qui concerne la prolongation du bail et la résiliation anticipée.

Le bail d'une durée indéterminée

Tout bail qui n'est pas conclu pour une durée déterminée est un bail d'une durée indéterminée. Ce bail est conclu pour une durée minimale et reconduit tacitement si aucune partie donne le congé pour l'échéance. Les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève prévoient que le bail d'habitation est renouvelé tacitement d'année en année si les parties ne s'expriment pas sur son renouvellement ou sa dénonciation trois mois avant l'échéance. Le préavis de trois mois correspond au délai légal minimum pour les habitations.

Pour les locaux commerciaux le délai légal est de six mois avant l'échéance du bail.

Le bail à durée indéterminée doit être résilié en bonne et due forme pour prendre fin.

Bail d'une durée déterminable

Si le bail est lié à une condition résolutoire, il est simultanément d'une durée déterminée et indéterminée. Une condition résolutoire, c'est par exemple la vente du bien ou l'obtention d'une autorisation de construire. S'il est conclu que le bail termine en cas de vente, il ne passe pas automatiquement à l'acquéreur. Si la condition ne se réalisera pas, le bail devient d'une durée indéterminée.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

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