Travaux dans la partie privée

Chaque copropriétaire a un droit exclusif d'aménager l'intérieur de sa partie privée. Il doit tenir compte des intérêts des autres copropriétaires et ne doit pas endommager ou modifier les parties communes. Les restrictions générales à la propriété foncière doivent également être respectées, comme par exemple l'affectation possible de l'immeuble déterminée par le droit d'aménagement du territoire ou l'obligation de demander une autorisation de construire. Certains règlements prévoient en outre que le copropriétaire concerné doit préalablement demander à l'administrateur l'autorisation des travaux dépassant l'entretien courant.

Le copropriétaire a, entre autres, le droit d'effectuer les travaux suivants:

• changer les revêtements de murs et de sols
• peindre son bien
• refaire l'aménagement de la cuisine
• réfection de la salle de bains (changer les installations intérieurs comme la baignoire, le WC, le bidet ou la cabine de douche)
• remplacer la baignoire par une installation de douche
• ajouter des prises électriques, des interrupteurs, installer un réseau informatique, etc.
• ajouter des cloisons intérieurs et enlever des cloisons intérieurs à l'exception des murs porteurs et des murs de séparation entre deux lots de copropriétés

Certains eléments du bâtiment peuvent être des parties communes ou exclusives, par exemple les fenêtres et les stores. Selon le règlement d'administration et d'utilisation élaboré par le Groupement des propriétaires d'appartement, la Chambre genevoise immobilière et la Société des régisseurs à Genève, les fenêtres et stores sont des parties exclusives. A Genève, la plupart des communautés de copropriétaires utilisent ce règlement. Avant de commencer les travaux, le propriétaire a l'intérêt d'étudier le règlement et d'informer l'administrateur.

Parfois, il peut être judicieux de remplacer d'autres eléments de la partie commune, par exemple si un copropriétaire rénove complètement la salle de bains et les conduites d'eau de transite de la partie commune sont obsolètes. Cela permet d'éviter de devoir rouvrir quelques années plus tard les zones de montée et de rouvrir la salle de bains récemment rénovée. La communauté des copropriétaires peut décider ce remplacement et financer ces travaux par le fond de rénovation.

Si les travaux entraintent une augmentation des charges de copropriété, il faut avoir l'accord des autres copropriétaires et la distribution des charges devra éventuellement être recalculée.

Si un propriétaire transforme un appartement standard en un appartement luxueux, il doit payer la part des primes d'assurances supplémentaires, sauf s'il a conclu une assurance supplémentaire pour son propre compte.

Travaux dans la partie commune

Les travaux des parties communes doivent être décidés à l'assemblée des copropriétaires et les quorums nécessaires sont réglés aux articles 647 c, d et e du Code civil suisse. Le règlement d'administration et d'utilisation peut prévoir d'autres exigences de majorité, sous réserve des dispositions impératives de la loi. Une telle norme doit avoir été adaptée à l'unanimité. Le Code civil suisse prévoit les majorités suivantes:

Les travaux nécessaires (art. 247 c CC): majorité simple

La décision doit être prise à la majortié de tous les copropriétaires pour les travaux d'entretien, de réparation et de réfection qu'exige le maintien de la valeur et de l'utilité de la chose, sauf s'il s'agit d'actes d'administration courante que chacun d'eux peut faire.

Exemples: réfection du chemin d'accès, réparation de la toiture, réparation de l'ascenseur

Les travaux utiles (art. 647 d CC): majorité double

Les travaux de réfection et de transformation déstinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leur parts réunies, plus de la moitié de la chose.

Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.

Lorsque les modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu'elles dépassent le montant qui peut lui être demandé.

Exemples: rénovation du chauffage centrale qui fonctionne encore, amélioration d'une isolation thermique répondant aux exigences légales.

Les travaux somptuaires (art. 247 e CC): unanimité

Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé ne peuvent être exécutés qu'avec le consentement de tous les copropriétaires.

Si les travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l'opposition d'un copropriétaire dont le droit d'usage et de jouissance n'est pas entravé durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l'indemnisent de l'atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part des frais.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais

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