Montant maximum admis pour une garantie de loyer

En Suisse romande et à Genève, la garantie de loyer ne doit pas dépasser trois mois de loyers nets pour une villa ou un appartement. Pour un local commercial, le montant de la sûreté n'est pas limité. Elle doit être fournie dans les 30 jours qui suivent la signature du bail ou le plus tard à l'entrée du locataire dans le local.

La réstitution de la garantie ou de la caution de loyer

Baux soumis au contrat-cadre romand

Le contrat-cadre romand de baux à loyer a été déclaré de force obligatoire par le Conseil fédéral. Il s'applique aux baux d'habitation, à l'exclusion de baux pour des villas de six pièces et plus (cuisine non comprise) et des appartements luxueux de 6 pièces et plus (cuisine non comprise) ainsi qu'aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins.

Il stipule que, pour récupérer la garantie, il faut avoir une convention datée et signée par le locataire et le bailleur, une décision judiciaire entrée en force contre le locataire concernant une dette résultant du bail à loyer, si aucune procédure judiciaire est en cours et après l'écoulement d'une année après la restitution du local le locataire peut demander la libération sans l'accord du bailleur.

Baux non concernés par le contrat-cadre romand

Pour les baux qui ne sont pas concernés par le contrat-cadre romand, un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été définitivement levée est aussi une preuve suffisante pour libérer la garantie.

Caution sans dépôt bancaire (assurance de cautionnement)

Depuis quelques années, des sociétés et des assureurs proposent aux locataires une caution sans dépôt bancaire. Un locataire qui n'a pas les moyens de payer une garantie bancaire ou qui préfère investir ce montant ailleurs conclut un contrat et paie une prime annuelle qui se situe entre 4.5 et 6 %. Certains assureurs demandent en plus des frais d'inscription, des frais administratifs, des frais de résiliation, des frais en cas de dégâts et des frais d'adaptation du montant de la garantie.

Il faut savoir que cette prime est payée à fond perdu et d'avance au début de chaque année. En cas de dégât, l'assureur avance le montant au bailleur jusq'à concurrence de la garantie et supporte le risque d'insolvabilité du locataire. En principe, pour la caution pour une société, la signature d'un administrateur qui s'engage à titre personnel est nécessaire. On ne peut résilier ce contrat qu'avec l'accord du bailleur. En cas de litige entre le locataire et le bailleur, la prime est due jusqu'à la résolution du litige.

Exemples de calcul, garantie de loyer/caution de CHF 6'000 pour un logement

Assureur A

Prime annuel CHF 283.50

Sur 5 ans: CHF 1'417.50
Sur 10 ans: CHF 2'835.00

Assureur B

Prime 1ère année CHF 231.00
Années suivantes: CHF 336.00 + frais administratifs de CHF 20.00
Frais en cas de résiliation CHF 50.00
Frais en cas de dégât CHF 100.00,

Sur 5 ans: CHF 1'675.00
Sur 10 ans: CHF 3'455.00
+ frais de résiliation CHF 50.00
+ fais en cas de dégât CHF 100.00

Garantie de loyer bancaire usuelle

CHF 6'000, intérêts en faveur du locataire, actuellement en 2018: 0.01 % (=CHF 0.60 p.a.)

Conclusion

A mon avis, la caution de garantie sans dépôt ressemble beaucoup à un crédit qui doit seulement être remboursé en cas de dégâts et coûte cher au locataire et le bailleur n'a aucun avantage en comparaison avec une garantie bancaire. Un locatare qui n'a pas assez de liquidités pour payer une garantie bancaire est certainement moins solvable qu'une personne qui peut déposer immédiatement le montant sur un compte bancaire. Pour une société qui vient d'être créee, une caution sans dépôt peut faciliter la gestion des liquidités, surtout si elle doit investir des montants importans pour pouvoir démarrer son activité.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

Plus d'informations avec vidéos qui pourraient vous intéresser

La garantie de loyer (ou caution de loyer) à Genève et en Suisse