Il arrive parfois que des propriétaires qui ont rédigés eux-mêmes un bail à loyer ont eu des difficultés ou même des contentieux, parce qu'ils avaient ignoréque certaines clauses n'étaient pas valables.
Les articles de droit impératif et de droit dispositif
Les articles de loi sont à distinguer entre le droit impératif et le droit dispositif. Personne ne peut déroger au droit impératif. Les clauses qui sont contraires au droit impératif sont nulles.
La rédaction du bail à loyer et des conditions particulières
Les clauses particulières sont souvent rédigées pour clarifier certains points, par exemple en ce qui concerne l'entretien du jardin d'une villa, les frais accessoires, l'installation d'un lave-linge par le locataire, etc. La plupart des articles concernant le bail à loyer sont de droit impératif. Les lois et règlements doivent être respectés et les clauses qui sont contraires au droit impératif sont nulles. Avant de rédiger une clause particulière, il faut vérifier si elle est contraire au droit. Il ne sert à rien de rédiger des clauses qui sont juridiquement nulles.
Toutes les clauses qui désavantagent le locataire d'une manière disproportionnée sont abusives et juridiquement pas valables.
Exemples de clauses nulles
Les clauses suivantes ont été rédigées par des personnes sans connaissances du droit du bail et ne sont pas valables:
- Le propriétaire demande au locataire de verser le montant de la caution sur son compte privé
- Le bailleur demande une garantie de loyer pour un appartement au-dessus du montant maximum légal
- Le propriétaire exige que le locataire prend à ses charges certains frais d'entretien ou de réparation qui sont impérativement à la charge du bailleur
- Le locataire est obligé de payer des réparations importantes ou de remplacer les vieux stores cassés à ses frais
- Le préavis minimum de résiliation du bail n'est pas respecté, par exemple le préavis minimum pour un local commercial est de 6 mois et pour un logement non meublé de 3 mois
- La durée du bail indexé ou bail échelonné est trop court
- Le bail prévoit parallèlement une indexation et un échelonnement du loyer
- La location est liée à une transaction couplée, par exemple à la conclusion d'une assurance vie ou à l'achat des meubles
- Le locataire s'engage à ne pas faire valoir ses droits, par exemple de ne pas contester une hausse de loyer ou un loyer initial
- La sous-location d'un appartement de 4 pièces est interdit dans le bail
Demandez conseil à un professionnel
Pour bien rédiger le bail à loyer, demandez conseil à un professionnel de l'immobilier ou à un avocat spécialisé dans le droit du bail. Un contrat de location bien rédigé augmente la confiance avec le locataire et évite les incertitudes inutiles et les conflits.
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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais
