Loi fiscale
Les impôts sur les bénéfices et gains immobiliers sont réglés dans les lois cantonales avec différentes méthodes et barèmes. Les bénéfices immobiliers sont imposés dans tous les cantons.
Où faut-il payer les impôts sur les bénéfices et gains immobiliers?
Les impôts sont à payer à l'administration fiscale qui se trouve à l'endroit où l'immeuble est situé.
Qui est le contribuable?
Le vendeur est le contribuable. En principe, c'est la personne qui est inscrite au registre foncier en tant que propriétaire ou qui possède le pouvoir de disposer économiquement d'un bien immobilier, par exemple d'un immeuble ou d'une copropriété.
Quel est l'objet de l'imposition?
L'objet peut être un immeuble, une part de copropriété ou un droit distinct et permanent inscrit au registre foncier (p.ex. un droit de source).
Le droit de superficie est aussi un droit distinct et permanent. A Genève, les concessions du droit de superficie, versées en capital unique ou par des rentes périodiques, sont soumises à l'impôt sur le revenu.
Les particuliers (personnes privées)
Les particuliers payent l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers qui est dû au moment où le bénéfice est réalisé dans le canton de Genève. C'est un impôt cantonal.
Les professionnels et les personnes morales
Dans certains cantons (p.ex. Zurich, Berne, mais pas à Geneve), les bénéfices immobiliers des personnes morales (p.ex. Société Anomyme) sont soumis à une taxation spéciale. C'est soi-disant le système moniste.
Dans d'autres cantons (p.ex. Vaud, Argovie, Lucerne), les bénéfices immobiliers des personnes morales sont soumis à la taxation sur les profits. C'est soi-disant le système dualiste.
A Genève, les gains immobiliers des personnes morales et des professionnels de l'immobilier (promoteurs, architectes, régisseurs, etc.) sont imposables au titre de revenu ou de bénéfice au niveau cantonal et fédéral. Le taux usuel d'imposition est applicable et une personne indépendante doit en outre payer de l'AVS/AI sur le bénéfice. La plus-value sur la propriété est d'abord déclarée à l'impôt spécial sur les bénéfices et gains immobiliers puis à l'impôt sur le bénéfice professionnel. L'impôt spécial sur les bénéfices immobiliers peut ensuite être déduit de l'impôt sur le bénéfice professionnel.
Cependant, un professionnel de l'immobilier qui vend son bien immobilier privé est assujetti à l'impôt sur le bénéfice immobilier au même titre qu'une personne privée, et un particulier qui s'associe à une société simple avec des professionnels pour réaliser une promotion immobilière est assujetti à l'impôt comme un professionnel de l'immobilier. Les particuliers qui se trouvent dans cette situation sont souvent surpris quand ils apprennent qu'ils doivent encore payer de l'AVS et le l'AI.
Le calcul du bénéfice immobilier
A Genève, le bénéfice est constitué par la différence entre la valeur d'aliénation et la valeur d'acquisition. La commission de courtage et certaines dépenses peuvent être déduites du bénéfice.
La valeur d'acquisition
La valeur d'acquisition correspond au prix d'acquisition plus les frais d'acquisitions (frais de notaire, droits d'enregistrements).
Vous avez acheté votre villa ou appartement il y a plus de 10 ans
Le prix d'acquisition correspond à l'estimation fiscale de l'immeuble il y a 10 ans, majorée de 30 %
Vous avez acheté un immeuble locatif il y a plus de 10 ans
Le prix d'acquisition correspond à la valeur fiscale 5 ans avant l'aliénation, sans majoration
Vous avez reçu le bien par donation
Le prix d'acquisition correspond au prix de la date de l'acquisition par le donateur
Vous avez hérité le bien et le défunt est décédé avant le 1er janvier 2001
Le prix d'acquisition correspond à la valeur du bien à la date du décès
Vous avez hérité la propriété et le défunt est décédé dès le 1er janvier 2001
Le prix d'acquisition correspond à la date quant le défunt a acheté le bien immobilier
La valeur d'aliénation
C'est le prix de vente, moins les travaux de plus-value, moins les frais de vente (commission de courtage du courtier immobilier)
La durée de possession
Vous avez reçu le bien par donation
La durée correspond au nombre d'années pendant lesquelles le donateur a été propriétaire
Vous avez hérité la propriété et le défunt est décédé avant le 1er janvier 2001
La duréée correspond au nombre d'années écoulées depuis le décès
Vous avez hérité la propriété et le défunt est décédé dès le 1er janvier 2001
La durée correspond au nombre d'années pendant lesquelles le défunt a été propriétaire
Le taux d'imposition
Dans le canton de Genève et dans la plupart des cantons, le taux d'imposition est calculé en fonction de la durée pendant laquelle le vendeur était propriétaire. A Genève, le taux passe de 50 % (durée de détention de moins de 2 ans) à 2 % (durée de détention de 25 ans et plus).
Barème:
De moins de 2 ans: 50 %
D'au moins 2 ans: 40 %
D'au moins 4 ans: 30 %
D'au moins 6 ans: 20 %
D'au moins 8 ans: 15 %
D'au moins 10 ans: 10 %
D'au moins 25 ans: 2 % (dès le 1.1.2025)
Calcul du bénéfice
A Genève, le bénéfice est constitué par la différence entre la valeur d'aliénation et la valeur d'acquisition. La commission de courtage et certaines dépenses peuvent être déduites du bénéfice.
Impôt = (valeur d'alinéation - valeur d'acquisition) x taux à appliquer selon le barème
Réinvestissement (remploi)
Dans certains cas, si le propriétaire vend sa villa ou son appartement qu'il occupe et s'il réinvestit ce bénéfice pour l'acquisition d'un nouveau logement pour y habiter, il peut demander à l'administration fiscale que l'imposition du bénéfice soit différée (remploi). L'acquisition du nouveau logement doit se faire dans un délai maximum de 5 ans et l'impôt remboursé sera exigible lors de l'aliénation de l'immeuble de remplacement. Ce n'est donc pas une exonération d'impôt.
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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF
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