Si un copropriétaire ne paie pas ses charges et ses frais de chauffage, la communauté de copropriétaires ne peut pas agir comme un bailleur envers un locataire insolvable. Par exemple, elle n'a pas la possibilité d'entamer une procédure en évactuation contre le copropriétaire défaillant. La communauté de copropriétaires a les possibilités suivantes:
Rappels
L'administrateur envoi un premier rappel. Il arrive parfois qu'un copropriétaire a oublié le paiement, n'a pas correctement saisi l'ordre de paiement ou n'a pas renouvelé un ordre de paiement permanent. Un deuxième et troisième rappel peuvent être envoyés avant d'utiliser d'autres moyens.
Procédure de poursuite
L'administrateur peut entamer une procédure de poursuite.
Inscription d'une hypothèque légale
Le droit d'inscription
Selon l'art. 712 i du Code civil, pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur la part de chaque copropriétaire actuel.
Qui peut requérir l'inscription
C'est l'administrateur qui peut requérir l'inscription de l'hypothèque légale. A défaut d'administrateur, chaque copropriétaire autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge peut requérir l'inscription. Le créancier en faveur duquel la contribution est saisie peut également la requérir.
Conditions
L'hypothèque légale peut être inscrite si le montant du gage est établi par une reconnaissance de dette du propriétaire ou par le juge. Elle ne peut pas être requise si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes au créancier.
Constitution et privilèges
L'hypothèque légale est constituée avec l'inscription au registre foncier. Dans la procédure judiciaire, le jugement a un effet constitutif.
La réalisation du gage
Une fois l'hypothèque légale définitive inscrite, l'administrateur peut entamer la poursuite en réalisation du gage et le lot sera vendu aux enchères, sauf si le débiteur arrive à payer toute la dette du gage immobilier.
Rang du gage si d'autres hypothèques
L'hypothèque communautaire, en tant que hypothèque légale directe, succède à toutes les hypothèques constituées antérieurement. Il ne bénéficie pas non plus du privilège de l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. Lorsqui'elle a été établi au cours de la procédure de liquidation forcée, elle suit les créances qui ont donné lieu à la procédure de liquidation.
Pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s'appliquent par analogie.
Pour les créances des contributions de l'exercice en cours, une nouvelle procédure en poursuite ordinaire doit être entamée.
Droit de rétention
Le droit de rétention est un gage sous forme de nantissement (art. 884).
Selon l'art. 712 k, pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté a, sur les meubles qui garnissent les locaux d'un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à leur usage, un droit de rétention.
Si le lot de copropriété est loué, le droit de rétention ne peut pas être exercé sur les meubles du locataire.
En cas d'un sursis concordataire d'un copropriétaire
Si le tribunal a octroyé un sursis concordataire à un copropriétaire et désigné un commissaire au sursis, il faut suivre la procédure d'un sursis concordataire. Une éventuelle hypothèque légale sera une créance privilégiée et couverte, mais pour les créances non privilégiés vous recevrez une dividende.
En cas de faillite d'un copropriétaire
Si un copropriétaire a fait faillite, il faudra produire la créance à l'Office des faillites. Les créances qui ne sont pas couvertes par l'hypothèque légale ou par le gage du droit de rétention ne seront pas privilégiées et figuereront au 3ème classe de faillte (donc dernière classe).
Acte de défaut de bien
Un acte de défaut de bien sera établi par l'office des poursuite ou de faillte pour le montant non couvert par les procédures. C'est finalement la communautée des copropriétaires qui payera le montant manquant.
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais