Quels sont les documents essentiels à étudier avant l'achat d'un bien immobilier en propriété par étage?
Que signifie vente en ppe?
PPE est l'abréviation pour propriété par étage. Vous achetez une part de la propriété par étage, donc du bâtiment. L'unité d'étage figure dans le cahier de répartition et vous confère le droit exclusif de l'appartement ou du local commercial. Les parties communes du bâtiment sont soustraites au droit exclusif des propriétaires d'étages individuels. Si vous achetez un bien immobilier en propriété par étage, vous serez inscrit au registre foncier en tant que propriétaire de l'untié d'étage.
Lisez également mon article avec vidéo : La propriété par étage PPE, structure juridique en Suisse.
Documents à étudier
Les documents suivants devraient être étudiés par chaque acheteur et sont généralement à fournir à l'institut financier quand vous demandez un prêt hypothécaire:
Le dossier de vente
C'est le premier document à étudier. Il contient au moins les informations essentielles comme le descriptif de l'objet, les plans et des photos. Chaque vendeur ou courtier est libre de constituer son dossier de vente comme bon lui semble. En principe, le dossier de vente ne constitue pas un document contractuel et toutes les indications sont données à titre indicatif et sans engagement et sous réserve de modification.
Le cahier de répartition
Le cahier de répartition qui est établi par un géomètre officiel est conservé au registre foncier et au cadastre. La loi générale sur la géo-information fixe les exigences qualitatives et techniques applicables à la mensuration officielle.
Il contient, entre autres, le numéro de la parcelle de l'immeuble avec un plan de situation, un plan de l'élevation du bâtiment, un plan de répartition des locaux, un tableau de répartition des locaux avec numéros des lots, les surfaces et les parts de copropriété de chaque unité d'étage, par exemple 44/1000.
Extraits du registre foncier
L'immeuble de base et chaque part d'étage reçoivent un feuillet et un numéro distinct dans le grand livre.
Sur les extraits du registre foncier vous trouverez:
1. La propriété et les droits réelles comme les servitudes (par exemple un droit d'usage d'une place de stationnement, un droit de jouissance d'un jardin d'un appartement au rez-de-chaussée), les charges foncières et les droits de gages (par exemple les cédules hypothécaires)
2. Les annotations comme les droits personnels (par exemple un droit de préemption) et comme les droits de restriction d'aliéner (par exemple en cas de saisie)
3. Les mentions comme par exemple le règlement de la ppe, éventuellement l'administrateur de la communauté de propriété par étage (inscrit à sa requête, à celle de l'assemblée de propriétaires d'étage ou à celle du juge)
Lisez également mon article avec vidéo:Le registre foncier, à Genève et en Suisse, à quoi sert-il?
Procès-verbaux des dernières assemblées de copropriété
Les procès-verbaux donnent des informations sur la cohabitation au sein de la communauté des copropriétaires par étages, les problèmes techniques, les travaux importants en vue, les contentieux, etc. Lisez-attentivement les trois derniers procès-verbaux.
Derniers décomptes
Demandez les trois derniers décomptes de charges de propriété par étage et de chauffage. Vérifiez l'existence d'un fond de rénovation et quel est le montant alimenté.
Le règlement de propriété par étage
Vous trouvez toutes les informations importantes concernant la propriété par étage. Le règlement d'administration et d'utilisation (RAU) renseigne, entre autres, sur les droits et les obligations des propriétaires d'étages, de la communauté des propriétaires d'étage, de l'administrateur, du comité, etc. Lisez-le attentivement pour bien comprendre le fonctionnement de la propriété par étage.
Achat sur plan
Si vous achetez un bien immobilier sur plan, demandez un descriptif détaillé de construction et d'éventuels projets de contrats que vous devez signer avec l'entreprise générale et vérifiez sa solvabilité.
Pour minimiser le risque de détournement des acomptes, vous avez trois possibilités de négociation:
1. Demandez une confirmation de financement et une déclaration de la banque du vendeur selon laquelle tous les acomptes versés sur un compte déterminé seront exclusivement utilisés pour la construction projetée et que les versements ne pourront être effectués qu'au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
2. Il est éventuellement possible d'exiger du vendeur une garantie bancaire dans laquelle la banque s'engage à racheter les éventuelles hypothèques légales des artisans et des entrepreneurs
3. Vous pouvez également proposer le dépôt des acomptes sur un compte bloqué
Le projet de l'acte de vente
Le projet de l'acte de vente est rédigé par le notaire en langage juridique. Prenez le temps à l'étudier à tête reposée avant de fixer le rendez-vous chez le notaire pour le signer en bonne et due forme.
Selon ce que vous achetez, il peut être utile d'étudier d'autres documents (p.ex. le bail à loyer si vous achetez un lot loué)
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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais