Le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étage (RAU)

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Le règlement de la copropriété, aussi nommé le règlement d'administration et d'utilisation, abrévé RAU, est un document important à lire pour bien comprendre le fonctionnement de la propriété par étage.

L'établissement du règlement d'administration et d'utilisation (RAU)

Il n'existe aucune obligation d'établir un règlement d'administration et d'utilisation, mais je ne connais pas de copropriétés dans le canton de Genève qui n'en aient pas.

Selon l'art. 712 g, al. 3 du Code Civil Suisse, chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement soit établi et mentionné au register foncier. Il peut être adopté par la majorité des copropriétaires repésentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts. Si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.

Les associations dans le domaine immobilier ont rédigé leurs modèles types qui sont appliqués et adaptés par la plupart des copropriétés. Je recommande d'utiliser un de ces modèles, parce que la rédaction d'un règlement d'administration et d'utilisation demande des connaissances juridiques profondes.

La propriété par étage est réglée principalement dans le chaptire III du livre quatrième du Code Civil Suisse, art. 712 a à 712 t et les articles 646 à 650 concernant la copropriété sont aussi applicables. Certains articles du Code des Obligations Suisse sont également applicables.

Modification du règlement

Les promoteurs qui rédigent un règlement d'administration et d'utilisation lors de la constitution de la propriété par étage, préservent souvent leur propres intérêts, par exemple en s'octroyant un mandat d'administration pour une durée minimale de quelques années. Il arrive parfois que les propriétaires d'étage désirent modifier le règlement initial. Toute modification du règlement doit être bien réfléchie et vérifiée. Seulement les normes dispositives de la loi peuvent être modifiées. Sont par exemple de droit dispositif le pouvoir de représentation et les compétences attribuées à l'administrateur. Les propriétaires d'étage ne peuvent pas déroger aux normes impératives. Est par exemple de droit impératif la compétence individuelle de chaque propriétaire d'étage.

La forme du règlement

Le règlement d'administration et d'utilisation peut être intégré dans l'acte constitutif. L'acte constitutif est conlcu en forme authentique. Si le règlement est joint à l'acte constitutif comme document indépendant ou constitué par l'assemblée des propriétaires d'étage, il peut se présenter en forme écrit. La signature de tous les propriétaires d'étage n'est pas nécessaire. Il peut être mentionné au registre foncier. La mention n'est donc pas obligatoire et a uniquement un effet informatif.

Contenu

Le règlement contient essentiellement les éléments suivants (liste non exhaustive):

Les informations sur l'immeuble
La définition des parties privées et des parties communes
Les droits et les obligations des copropriétaires concernant les parties privées et communes
L'utilisation des parties exclusives et des parties communes
Les dispositions concernant les travaux effectués par les copropriétaires et la communauté
Le règlement de la maison
La location
Les règles concernant les charges communes, leur répartition, leur paiement et le fond de rénovation
Les dispositions concernant le chauffage et la climatisation
Les assurances
L'organisation de la copropriété
L'assemblée des copropriétaires
Les droits de vote, les décisions (majorité simple, double majorité, unanimité)
L'élection de l'administrateur et attribution des compétences, révocation, etc.
L'organisaton de la propriété par étage
L'organe de contrôle
Le comité de la propriété par étage
L'exclusion des copropriétaires
Des dispositions générales
L'attribution des caves ou des places de parc qui ne sont pas attribuées en servitude
Des dispositions particulières
La juridiction et l'arbitrage
etc.

Le règlement contient souvent des articles du Code Civil Suisse, ce n'est pas nécessaire, mais utile.

Le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étage aide les propriétaires d'étages à s'orienter au sein de la communauté des propriétaires d'étages. Les dispositions du règlement sont obligatoires pour les copropriétaires ainsi qu'à l’ayant cause d’un copropriétaire et à l’acquéreur d’un droit réel sur une part de copropriété. Le règlement devrait être consulté par tous les copropriétaires et avant d'acheter un lot de propriété par étage.

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