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Welche wichtigsten Dokumente sollten vor dem Kauf einer Immobilie im Stockwerkeigentum geprüft werden müssen?
Was bedeutet der Verkauf im StWE?
StWE ist die Abkürzung für Stockwerkeigentum. Sie kaufen einen Anteil am Stockwerkeigentum, also am Gebäude. Die Stockwerkseinheit ist im Aufteilungsheft aufgeführt und verleiht Ihnen das alleinige Recht an der Wohnung oder dem Geschäftslokal. Die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sind dem Exklusivrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer entzogen. Wenn Sie eine Immobilie mit Stockwerkeigentum kaufen, werden Sie im Grundbuch als Eigentümer der Stockwerkeinheit eingetragen. Lesen Sie auch meinen Artikel mit Video : Stockwerkeigentum - rechtliche Struktur in der Schweiz
Dokumente, die Sie studieren sollten
Die folgenden Dokumente sollten von jedem Käufer studiert werden und sind in der Regel dem Finanzinstitut vorzulegen, wenn Sie einen Hypothekenkredit beantragen:
Die Verkaufsunterlagen
Dies ist das erste Dokument, das Sie studieren sollten. Es enthält zumindest die wichtigsten Informationen wie die Beschreibung des Objekts, Pläne und Fotos. Jeder Verkäufer oder Makler kann seine Verkaufsunterlagen nach eigenem Ermessen zusammenstellen. Grundsätzlich ist die Verkaufsdocumentation kein Vertragsdokument und alle Angaben sind unverbindlich und können jederzeit geändert werden.
Das Aufteilungsheft
Das Aufteilungsheft, das von einem amtlichen Vermesser erstellt wird, wird beim Grundbuchamt und beim Katasteramt aufbewahrt. Das Gesetz über Geoinformationen legt die qualitativen und technischen Anforderungen an die amtliche Vermessung fest.
Es enthält unter anderem die Parzellennummer des Gebäudes mit einem Lageplan, einen Plan der Gebäudehöhe, einen Raumaufteilungsplan, eine Raumaufteilungstabelle mit den numerierten Stockwerkeinheiten, die Flächen und die Miteigentumsanteile jeder Stockwerkseinheit, z. B. 44/1000.
Auszüge aus dem Grundbuch
Die Immobilie mit begründetem Stockwerkeigentum und jeder Stockwerksanteil erhalten ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer im Hauptbuch.
Auf den Grundbuchauszügen finden Sie:
1. Eigentum und dingliche Rechte wie Dienstbarkeiten (z. B. ein Nutzungsrecht an einem Parkplatz, ein Gartennutzungsrecht an einer Erdgeschosswohnung), Grundlasten und Pfandrechte (z. B. Schuldbriefe).
2. Vormerkungen wie persönliche Rechte (z. B. ein Vorkaufsrecht) und wie Veräußerungsbeschränkungsrechte (z. B. im Falle einer Zwangsvollstreckung).
3. Vermerke wie z.B. das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, evtl. der Verwalter der Stockwerkeigentumsgemeinschaft (eingetragen auf seinen Antrag, auf Antrag der Versammlung der Stockwerkeigentümer oder auf Antrag des Richters).
Lesen Sie auch meinen Artikel mit Video: Das Grundbuch, wozu dient es? (Genf und Schweiz)
Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen
Die Protokolle geben Auskunft über das Zusammenleben in der Stockwerkeigentümergemeinschaft, technische Probleme, anstehende wichtige Arbeiten, Rechtsstreitigkeiten usw. Lesen Sie die letzten drei Protokolle aufmerksam durch.
Letzte Abrechnungen
Verlangen Sie die letzten drei Abrechnungen über die Kosten des Stockwerkeigentums und die Heizkosten. Überprüfen Sie, ob es einen Renovierungsfonds gibt und welcher Betrag darin geäufnet wurde.
Das Reglement des Stockwerkeigentums
Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über das Stockwerkeigentum. Das Verwaltungs- und Nutzungsreglement (VNR) gibt unter anderem Auskunft über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, der Stockwerkeigentümergemeinschaft, des Verwalters, des Vorstandes usw. Lesen Sie es aufmerksam durch, um die Funktionsweise des Stockwerkeigentums zu verstehen.
Kauf ab Plan
Wenn Sie eine Immobilie ab Plan kaufen, verlangen Sie eine detaillierte Baubeschreibung und eventuelle Vertragsentwürfe, die Sie mit dem Generalunternehmer unterzeichnen müssen, und prüfen Sie dessen Bonität.
Um das Risiko der Unterschlagung von Anzahlungen zu minimieren, haben Sie drei Verhandlungsmöglichkeiten:
1. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung und eine Erklärung der Bank des Verkäufers geben, dass alle auf ein bestimmtes Konto eingezahlten Anzahlungen ausschließlich für den geplanten Bau verwendet werden und dass die Zahlungen nur nach Maßgabe des Baufortschritts erfolgen können.
2. Es ist eventuell möglich, vom Verkäufer eine Bankgarantie zu verlangen, in der sich die Bank verpflichtet, eventuelle gesetzliche Hypotheken von Handwerkern und Bauunternehmern abzulösen.
3. Sie können auch die Hinterlegung der Anzahlungen auf einem Sperrkonto vorschlagen.
Der Entwurf des Kaufvertrags
Der Entwurf des Kaufvertrags wird vom Notar in juristischer Sprache verfasst. Nehmen Sie sich die Zeit, ihn in Ruhe zu studieren, bevor Sie einen Termin beim Notar vereinbaren, um ihn rechtsgültig zu unterschreiben.
Je nachdem, was Sie kaufen, kann es sinnvoll sein, weitere Dokumente zu prüfen (z.B. Mietvertrag, wenn Sie ein vermietetes Objekt kaufen).
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© Autorin Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, Immobilien-Treuhandbüro (Liegenschsaftsverwaltung, Makelei, Beratung), Carouge, Genf, Deutsch, Französisch, Englisch