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Die Kündigung
Prüfen Sie zunächst im Mietvertrag die Kündigungsfrist und das Ende der Mietdauer. Gemäss Schweizerischem Obligationenrecht beträgt die Mindestkündigungsfrist für Geschäftsräume 6 Monate. Längere Kündigungsfristen werden manchmal ausgehandelt. Der Mietvertrag kann auf das Ende der Laufzeit gekündigt werden. Die meisten Mietverträge sehen eine stillschweigende Verlängerung vor, wenn keine der beiden Parteien den Mietvertrag kündigt. Wenn eine befristete Vertragsdauer vereinbart wurde, ist keine Kündigung erforderlich und der Mietvertrag endet zum vorgesehenen Zeitpunkt.
Kündigungsschreiben senden
Das Kündigungsschreiben muss per Einschreiben an die Liegenschaftsverwaltung bzw. an den Vermieter geschickt werden. Sie muss folgendes beinhalten:
- Ihre Kontaktdaten (Name, Adresse und vorzugsweise auch geschäftliche und private Telefonnummer und E-Mail)
- Die betreffenden Objekte (Handwerksräume, Büro, Parkplätze usw.)
- Das Datum, an dem Sie Ihre Räumlichkeiten zurückgeben möchten, auch wenn es sich um eine vorzeitige Rückgabe handelt
- Das Schreiben muss von allen Mitmietern des Mietvertrages bzw. von den für die Firma zeichnungsberechtigten Personen unterschrieben werden
Eine teilweise oder bedingte Kündigung ist nicht möglich. Sie kann nur annulliert werden, wenn die andere Partei zustimmt.
Empfang
Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Tag des Eingangs des Schreibens. Als Tag des Eingangs gilt der Tag, an dem die Abholanzeige vom Postboten im Briefkasten des Empfängers hinterlegt wird, wenn sie am selben Tag am Postschalter (Postfach) abgeholt werden kann, ansonsten der erste Werktag nach dem Zustellversuch. Bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist wird die Kündigung für die nächste relevante Amtszeit wirksam.
Vorzeitige Übergabe von Geschäftsräumen
Als Mieter können Sie von Ihren Mietverpflichtungen vor Ende der Mietdauer befreit werden, wenn Sie mindestens einen solventen Mieter präsentieren, der den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen am Tag der Rückgabe der Räumlichkeiten übernimmt. Gemäss den im Kanton Genf geltenden allgemeinen Geschäftsbedingungen für Geschäftsräume (Ausgabe 2010) müssen Sie eine mindestens dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende einhalten und dem Vermieter innerhalb von 30 Tagen ein vollständiges Dossier über den Mietinteressenten zukommen lassen. Diese Kündigungsfrist beginnt, sobald der Vermieter im Besitz der vollständigen Antragsunterlagen der Person ist, die den Mietvertrag übernimmt. Der Vermieter kann jedoch nicht verpflichtet werden, mit dem von Ihnen vorgeschlagenen Kandidaten einen Mietvertrag abzuschließen, aber Sie sind für den von Ihnen gekündigten Termin vom Mietvertrag befreit, wenn der Kandidat die oben genannten Bedingungen erfüllt. Wenn Sie keinen Nachfolgemieter finden, müssen Sie die Miete bis zum nächsten Kündigungstermin bezahlen.
Sie sind ein Vermieter
Wie der Mieter müssen Sie eine Kündigungsfrist und den Kündigungstermin einhalten. Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, das offizielle Formular zu verwenden, andernfalls ist die Mitteilung ungültig. In Genf gibt es zwei offizielle Formulare, die vom Staatsrat genehmigt wurden, die Kündigung des Mietvertrags, dieses Formular ist blau, und die Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257 d des Obligationenrechts), dies ist das rosa Formular. Sie sollten diesbezüglich keinen Fehler machen. Wenn Sie die rosa Kündigung verwenden, müssen Sie zuvor das gesetzliche Vorgehen und die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten haben. Wenn Sie mit einem Mieter mehrere Mietverträge abgeschlossen haben, müssen Sie für jeden Mietvertrag ein Formular verwenden.
Ausserordentliche Kündigung
In einigen Fällen ist eine vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer möglich. Wenn Sie als Vermieter die gesetzlich vorgeschriebenen Schritte korrekt durchgeführt haben, beträgt die Kündigungsfrist 30 Tage. Was die förmliche Aufforderung an den Mieter wegen Nichtzahlung betrifft, müssen Sie den Mieter schriftlich aufgefordert haben, die verspätete Miete innerhalb von 30 Tagen zu zahlen. Wenn die Abmahnung des Mieters zu keinem positiven Ergebnis geführt hat, können Sie den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende kündigen. Wenn Sie nach Art. 257 f Abs. 3 und 4 wegen einer schweren Verletzung der Sorgfaltsspflicht des Mieters oder wegen schwerer Störungen der Nachbarn schriftlich protestiert haben, können Sie den Mietvertrag ebenfalls mit einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende kündigen. Hat der Mieter schwere Schäden begangen, z.B. durch absichtliche Brandstiftung, können Sie den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen. Ist der Mieter insolvent, kann der Vermieter von der Konkursverwaltung unter Setzung einer angemessenen Frist eine Sicherheit verlangen. Wird die Sicherheit nicht geleistet, können Sie den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
