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Die folgenden Erläuterungen beziehen sich auf Mietverträge für Geschäfts- und Wohnräume, die den Bestimmungen zum Schutz vor ungerechtfertigter Miete unterstellt sind.
Indexierter Mietvertrag
Die meisten Mietverträge für Geschäftsräume sind indexiert, aber es gibt auch indexierte Mietverträge für Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Bedingungen
Der Mietvertrag muss für eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren abgeschlossen werden und nur der Schweizerische Index der Konsumentenpreise kann als Referenz verwendet werden. Beide Bedingungen sind gesetzlich vorgeschrieben, d.h. sie können nicht durch eine Vertragsklausel geändert werden. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, ist die Indexierungsklausel nichtig. Die Aussstiegsklausel oder die diplomatische Klausel, die es dem Mieter erlaubt, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, sind möglich, aber der Vermieter ist an eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren gebunden.Die Kombination einer Indexierungsklausel mit einer Staffelungsklausel ist verboten.
Mietanpassungen
Erhöhungen können bis zum Ende eines Monats mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen mitgeteilt werden. Die Benachrichtigung muss mit dem offiziellen Formular zur Mitteilung der Mieterhöhung erfolgen.Der von der Genfer Immobilienkammer und der USPI formulierte Mietvertrag für Geschäftsräume sieht alle 12 Monate eine Anpassung vor. Die formulierten Mietverträge für Wohnräume sehen keine solche Klausel vor. Der Mietvertrag kann für den Fall zusätzlicher Dienstleistungen eine Erhöhung der Miete während der 5 Jahre vorsehen.
Erneuerung von Mietverträgen
Wird der Mietvertrag stillschweigend oder durch die Anwendung eines Optionsrechts von 5 Jahren oder mehr verlängert, bleibt die Indexierungsklausel gültig. Wird der Mietvertrag für eine Laufzeit von weniger als 5 Jahren verlängert, entfällt die Indexierung.
Mietvertragesende
Wenn der Mietvertrag nicht stillschweigend verlängert wird und der Vermieter eine neue Miete nach der relativen Methode berechnen will, basiert die Berechnung auf der Anfangsmiete und dem Datum des Vertragsabschlusses oder der letzten Verlängerung.
Verlängerung des Mietvertrags
Wenn der Mieter vor den zuständigen Behörden eine Verlängerung des Mietvertrages erwirkt hat, wird die Indexierungsklausel beibehalten, auch wenn die Verlängerung weniger als 5 Jahre beträgt.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
