Die Mietdauer, Artikel 255 Obligationenrecht
Der Mietvertrag kann auf eine befristete oder unbefristete Dauer abgeschlossen werden. Der befristete Mietvertrag endet ohne Kündigung nach Ablauf der vereinbarten Dauer.
Die befristete Mietdauer
Die befristete Dauer kann frei vereinbart werden. Das Festlegen einer maximalen Dauer ist auch möglich, zum Beispiel wenn der Mietvertrag spätestens am 30. April 2025 endet, falls keine Partei auf dieses Datum kündigt. Ein Mietvertrag, welcher durch die Behörden oder durch Vereinbarung gemäss Artikel 272 des Obligationenrechts verlängert wurde, wird ein Vertrag mit befristeter Dauer.
Am Ende des Mietvertrags kann ein neuer befristeter oder unbefristeter Vertrag ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart werden. Wenn er stillschweigent erneuert wird, wird er unbefristet.
Der Artikel 272 sieht vor, dass der Mieter eine Verlängerung verlangen kann, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Gemäss Art. 273 des Obligationenrechts kann der Mieter diese spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer geltend machen. Die zuständige Behörde entscheidet, indem sie die Interessen der Parteien abwägt. Ein Mietvertrag für Wohnraum kann um maximum 4 Jahre, ein Geschäftsmietvertrag um maximal 6 Jahre verlängert werden.
Eine vorzeitige Kündigung gemäss Mietrecht ist immer möglich. Ich gehe hier nicht ins Detail bezüglich Mietvertragsverlängerung und vorzeitige Kündigung.
Die unbefristete Mietdauer
Jeder Mietvertrag, der nicht für eine befristete Dauer abgeschlossen wurde, ist unbefristet. Dieser Vertrag wird für eine minimale Dauer abgeschlossen und verlängert sich jeweils stillschweigend, wenn keine Partei auf das Ende der Mietdauer kündigt. Die allgemeinen Bestimmungen im Kanton Genf sehen vor, dass sich ein Mietvertrag für Wohnräume stillschweigend von Jahr zu Jahr verlängert, wenn die Parteien sich nicht 3 Monate vor dem Mietende über dessen Verlängerung oder Kündigung aussprechen. Die Kündigungsfrist von drei Monaten entpricht dem gesetzlichen Minimum für Wohnräumen.
Für Geschäftsräume ist die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate vor Vertragsende.
Der unbefristete Mietvertrag muss ordnungsgemäss gekündigt werden, damit er endet.
Mietvertrag mit bestimmbarer Dauer
Ist der Mietvertrag an eine auflösende Bedingung geknüpft, so ist er gleichzeitig auf bestimmte und unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine auflösende Bedingung ist z.B. der Verkauf des Grundstücks oder die Erlangung einer Baugenehmigung. Wird festgestellt, dass das Mietverhältnis im Falle eines Verkaufs endet, geht es nicht automatisch auf den Käufer über. Ist die Bedingung nicht erfüllt, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
