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Für subventionnierte Wohnungen und Wohnungen mit Mietzinskontrolle ist ein spezieller Mietvertrag vorgesehen.

Subventionnierte Miete

Der Mieter muss bestimmte vorgeschriebene Bedingungen erfüllen, insbesondere in Bezug auf die Anzahl Personen im Haushalt und auf das maximale Haushaltseinkommen. Die Einkommensskala beim Einzug ist staatlich festgelegt und hängt von der Subventionsart ab. Es wird unterschieden zwischen billigen Wohnungen (HBM), Wohnungen mit gemässigter Miete (HLM) und Wohnungen für die Mittelklasse (HCM) und gemischten Wohnungen (HM). Der Mietvertrag wird auf einem speziellen Vertragsformular ausgestellt.

Wohnungen in der Entwicklungszone

Die Miete einer Wohnung in der Entwicklungszone wird während 10 Jahren durch den Kanton Genf staatlich überwacht und der Mietvertrag muss während dieser Periode auf dem speziellen Vertragsformular ausgestellt werden. Zudem gibt es ein spezielles Mietvertragsformular für die Garagen und Parkplätze, die mit diesen Wohnungen und den subventionnierten Wohnungen mitvermietet werden.

Genossenschaftswohnungen

Der Mieter ist Mitglied der Genossenschaft und kauft Genossenschaftsanteile. Beim Mieterwechsel werden die Anteile vom früheren an den neuen Mieter verkauft.

Freie Marktmiete

Die betreffende Wohnung ist nicht subventionniert. Die meisten Wohnungen in Genf werden zur freien Marktmiete angeboten. Der Mieter muss nicht bestimmte gesetzliche Bedingungen betreffend Einkommen erfüllen. Die Liegenschaftsverwaltungen verlangen jedoch, dass die Miete grundsätzlich nicht 25 bis 30 % des Bruttoeinkommens übersteigt und dass die Wohnung nicht überbelegt ist. Für den Mietvertrag für Wohnungen zur Marktmiete besteht keine Pflicht, ein spezielles Vertragsformular zu verwenden. Die folgenden Ausführungen beziehen sich grundsätzlich auf Wohnungen zur freien Marktmiete.

Aufsetzen des Mietvertrags

Auch wenn ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen werden kann, ist das Aufsetzen eines schriflichen Vertrags empfehlenswert. Das Mietrecht muss eingehalten werden. Die Klauseln, die gegen die zwingenden Vorschriften des Mietrechts verstossen, sind ungültig.

Obligatorisches Formular zu Festsetzung der Miete

Im Kanton Genf ist das Formular für die Festsetzung der Anfangsmiete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch auszufüllen und muss dem Mieter spätestens beim Bezug der gemieteten Wohnung ausgehändigt werden. Dieses Formular ist nicht obligatorisch bei der Vermietungen von Luxuswohnungen mit 6 oder mehr Zimmern, Küche nicht inbegriffen, oder bei staatlich kontrollierten Mieten oder bei Ferienwohnungen.

Der vertragliche Mieter

Der Mieter kann eine Einzelperson, ein Paar oder bei Mitbewohnern mehrere Personen oder eine Gesellschaft sein.

Das Mietobjekt und der Zweck

Die Wohnung kann möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Im Kanton Genf wird die Küche als Zimmer eingerechnet, eine Wohnung mit Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer und Badzimmer gilt als 3-Zimmerwohnung. Ein Zimmer mit weniger als 9 m2 ist ein halbes Zimmer. Die Wohnung ist zu Wohnzwecken vorgesehen.

Mietvertragsdauer und Verlängerung

Der Standardvertrag, welcher durch die Berufsorganisationen für den Kanton Genf für Wohnungen ausgearbeitet wurde, wird für eine initiale Dauer von einem Jahr abgeschlossen. Wenn er 3 Monate vor der Mietfrist nicht gekündigt wird, erneuert er sich stillschweigend um ein Jahr und danach jeweils von Jahr zu Jahr.

Eine längerere oder kürzerere Vertragsdauer ist möglich. Der Mietvertrag kann auch für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden und endet in diesem Fall ohne Kündigung bei Vertragsende. Ein indexierter Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre, ein Staffelmietvertrag für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden.

Die Mietgarantie

Die Sicherheit darf 3 Montatsnettomieten nicht übersteigen.

Die Zahlung der Miete

Die Miete und die Heiz- und Nebenkostenakontozahlungen müssen monatlich im Voraus bezahlt werden. Der Vermieter ist berechtigt, dem Mieter für jede gerechtfertigte Mahnung Kosten von CHF 20.00 zu berechnen.

Die Heiz- und Nebenkosten

Die Heiz- und Nebenkosten können in der Miete inbegriffen sein. Die meisten Mietverträge sehen vor, dass der Mieter eine monatliche Provision überweist und dass eine jährliche Abrechnung erstellt wird. Man kann auch eine Pauschale, welche dem Mittel der letzten drei jährlichen Abrechnungsperioden entspricht, vereinbaren. Die Heiz- und Nebenkosten können auch individuell sein, was bei Wohnungen selten der Fall ist.

Uebergabe- und Abnahmeprotokoll

Beim Einzug und beim Auszug wird ein Uebergabe- respektive ein Abnahmeprotokoll vor Ort erstellt und von beiden Parteien unterschrieben. Wenn Sie eine möblierte Wohnung mieten, wird das Protokoll mit einem detaillierten Inventar ergänzt. Das Einzugsprotokoll ist integrierter Bestandteil des Mietvertrags.

Abzuschliessende Versicherungen

Der Mieter und der Vermieter müssen eine Haftpflichtversicherung abschliessen. Der Mieter muss sein Mobiliar, sein Schmuck usw. gegen Risiken von Feuer, Explosion und Wasserschaden versichern.

Verpflichtungen des Vermieters und des Mieters

Eine nicht abschliessende Liste ist in den allgemeinen Genfer Bedingungen und Mietusanzen aufgeführt, welche dem Hauptmietvertrag beigelegt werden.

Die Haltung von Tieren

Das Halten von Haustieren kann toleriert werden, solange sie die Nachbarn nicht belästigen und die Ruhe und Sauberkeit des Gebäudes nicht stören. Der Vermieter darf die Tierhaltung verbieten.

Die Diplomatenklausen und die Ausstiegsklausel

Die Diplomatenklausel oder die Ausstiegsklausel erlaubt dem Mieter, den Mietvertrag ab dem zweiten oder dritten Jahr vorzeitig zu kündigen, sofern er bestimmte Bedingungen erfüllt.

Sonderklauseln

Sonderklauseln können vereinbart werden. Das Mietrecht muss eingehalten werden. Klauseln, die gegen die zwingenden Gesetzesartikel verstossen, sind ungültig.

Das Mietrecht

Das Mietrecht ist im Schweizerischen Obligationenrecht und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt. Der Rahmenmietvertrag für die französischsprachige Schweiz wurde am 25. Juni 2008 vom Bundesrat als verbindlich erklärt.

 

© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin

 

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