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Un bail à loyer special est prévu pour les appartements subventionnés et pour les appartements pour lesquels les loyers sont contrôlés.

Loyers subventionnés

Un locataire doit remplir certaines conditions réglementées, notamment en ce qui concerne le nombre de personnes qui occupent l'appartement et le revenu maximum du ménage. Le barème d'entrée fixé par l'état dépend de la catégorie de subvention. Une distinction est faite entre les habitations à bon marché (HBM), les habitations à loyers modérés (HLM), les habitations à la classe moyenne (HCM) et les habitations mixtes (HM). Le bail est à établir sur le formulaire special.

Appartements dans la zone de développement

Le loyer d'un appartement situé dans la zone de développement est contrôlé par l'état de Genève pendant 10 ans et un formulaire special est prévu pour le bail pendant cette période. Un formulaire special existe en outre pour les garages et places de parkings loués avec ces appartements et les appartements subventionnés.

Loyer d'un appartement en coopérative d'habitation

Le locataire est membre de la coopérative et achète des parts sociales. En cas de changement de locataire, les parts sociales de l'ancien locataire sont revendues au nouveau locataire.

Loyer libre

L'appartement concerné n'est pas subventionné. La plupart des appartements à Genève sont en loyer libre. Le locataire ne doit pas satisfaire certaines conditions légales quant à son revenu. Cependant, les régies demandent en principe que le loyer ne dépasse pas 25 à 30 % du revenu brut et que l'appartement n'est pas suroccupé. Le bail à loyer en loyer libre signifie qu'il n'y a aucune obligation d'utiliser un formulaire special. Les explications suivantes concernent principalement le bail à loyer en loyer libre.

Rédaction du bail

Même si un bail à loyer peut être conclu oralement, il est recommandé de le faire par écrit. Le droit du bail doit être respecté. Des clauses qui sont contraires aux articles impératifs du droit du bail sont nulles.

L'avis de fixation du loyer obligatoire

Dans le canton de Genève, l'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail est un formulaire obligatoire à remplir et à donner au locataire le plus tard à la prise de possession de l'appartement loué. Ce formulaire n'est pas obligatoire pour la location des appartements luxueux de 6 pièces ou plus, cuisine non comprise, ou si le loyer est contrôlé par l'état ou pour des appartements de vacances.

Le titulaire du bail

Le titulaire du bail peut être une personne seule, un couple, en cas de colocation plusieurs personnes ou une société.

L'objet de la location et la destination

L'appartement peut être meublé ou non meublé. Dans le canton de Genève, la cuisine est comptée comme une pièce, par exemple un appartement avec salon, cuisine, chambre à coucher et salle de bains est un appartement de 3 pièces. Une pièce qui fait moins que 9 m2 est une demie-pièce. L'appartement est destiné à l'habitation bourgeoise.

Durée du bail et renouvellement

Le bail à loyer type rédigé par les associations professionnelles pour un appartement à Genève est conclu pour une durée initiale d'une année. S'il n'est pas résilié au moins 3 mois avant l'echéance, il se renouvellera tacitement d'une année et ainsi de suite d'année en année.

Des périodes plus longues ou plus courtes sont possibles. Le bail à loyer peut également être conclu pour une durée déterminée, dans ce cas, il prend fin sans congé à l'expiration. Un bail à loyer indexé doit être conclu pour une durée minimale de 5 ans, un bail échelonnée pour une durée minimale de 3 ans.

La garantie bancaire

La sûreté ne soit pas dépasser trois mois de loyers nets.

Le paiement du loyer

Le loyer, les provisions de chauffage et les frais accessoires doivent être payés par mois d'avance. Le bailleur est autorisé à percevoir du locataire CHF 20.00 hors taxe pour tout rappel justifié.

Les frais de chauffage et accessoires

Les charges peuvent être incluses dans le loyer. La plupart de baux prévoient que le locataire verse mensuellement des provisions de chauffage et de frais accessoires et un décompte est établi annuellement. On peut aussi convenir un forfait correspondant au moyenne des dernières trois années bouclées. Les frais de chauffage et les charges peuvent aussi être individuels, ce qui est rarement le cas des appartements.

Etat des lieux

A l'entrée et à la sortie, un constat d'état des lieux est dressé sur place et signé par les deux parties. Si vous louez un appartement meublé, un inventaire détaillé est ajouté à l'état des lieux. L'état des lieux fait partie intégrante du bail.

Assurances à conclure

Le locataire et le propriétaire doivent en outre conclure une assurance de responsabilité civile. Le locataire doit assurer son mobilier, les bijoux, etc. contre les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts d'eau.

Obliations du bailleur et du locataire

Une liste non exhaustive figure dans les conditions générales et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, ajouté au bail à loyer principal.

La détenton d'animaux

La détention d'animaux peut être tolerée à bien plaire pour autant qu'ils ne gênent pas les voisins et ne nuisent pas la tranquilité ou la propreté de l'immeuble. Le bailleur peut interdire la détention d'animaux.

La clause diplomatique et la clause libératoire

La clause diplomatique ou la clause libératoire permet au locataire de résilier le bail d'une façon anticipée à partir de la deuxième ou troisième année s'il remplit certaines conditions.

Des clauses particulières

Des clauses particulières peuvent être rédigées. Le droit du bail doit être respecté. Des clauses qui sont contraires aux articles impératifs du droit du bail sont nulles.

Le droit du bail

Le droit du bail est reglé dans le Code des Obligations Suisse et dans l'ordonnance sur le bail à ferme, d'habitations et de locaux commerciaux. Les clauses paritaires ont été déclarées de force obligatoire pour la Suisse Romande par arrêté du Conseil Fédéral du 25 juin 2008. 

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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

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