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Les explications ci-dessous concernent principalement les baux commerciaux et les baux d'habitations pour lesquels les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent.

Le bail échelonné, dans quels cas?

Différents motifs peuvent améner les parties à conclure un bail à loyer échelonné. Par exemple, si la situation du marché est dévaforable au bailleur, il peut baisser le loyer initial et l'échelonner pour obtrenir un rendement suffisant à l'échéance du bail. Ou les parties peuvent négocier un loyer échelonné si elles souhaitent finaliser à l'avance l'évolution du loyer. Dans ce cas, l'échelonnement remplacera les augmentations futures des coûts.

Conditions à remplir

Les trois conditions suivantes doivent impérativement être remplies:

1. Le bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans
2. Le loyer n'est pas augmenté plus qu'une fois par année
3. Le montant de l'augmentation est fixé en francs

Si ces trois conditions ne sont pas respectées, la clause d'échelonnement ne sera pas valable.

La clause libératoire ou la clause diplomatique permettant au locataire de résilier le bail d'une manière anticipée sont possibles, mais le bailleur est lié à une durée minimale de trois ans. Le loyer peut être échelonné à la hausse ou à la baisse.

Le cumul d'une clause d'indexation avec une clause d'échelonnement est interdit.

Adaptations du loyer

A Genève, chaque hausse de loyer échelonné doit obligatoirement être notifiée au moyen du formulaire officiel, l'avis de confirmation d'échelon. Elle doit être communiquée au locataire au plus tôt 4 mois avant son entrée en vigueur,mais au plus tard la veille de son entrée en vigueur. A mon avis, ce formalisme ne sert pas grand chose, parce que la contestation du loyer échelonné est exclue en cours du bail. Une baisse de loyer n'est soumis à aucune forme.

D'autres motifs de majoration ne sont pas autorisés pendant la durée du bail échelonné, mais deux exceptions sont possibles:

1. Le bail à loyer peut prévoir expressément une augmentation du loyer en cas de prestations supplémentaires du bailleur.

2. Le bail peut également prévoir expressément une adaptation du loyer en cas de nouvelles charges qui n'ont pas pu être prises en considération lors de la conclusion de la clause d'échelonnement.

Dans ces deux cas, la hausse doit être notifiée au plus tard 10 jours avant son entrée en vigueur.

Echéance du bail et reconduction

Si le bail échelonné est reconduit à l'échéance, les parties peuvent solliciter une hausse ou une baisse du loyer. Selon le Tribunal Fédéral, une adaptation du loyer selon la méthode absolue ne peut être exigé qu'au moment où le bail aurait pu être résilié pour la première fois.

Dates de références selon la méthode de calcul relative

Si les parties on conclu un bail écheonné pour finaliser à l'avance l'évolution du loyer, la date de référence et celle de l'expiration de la clause d'échelonnement.

Si la clause d'échelonnement était conclue pour accorder au locataire un rabais ou pour arriver progressivement à obtenir un rendement suffisant, c'est la date de la conclusiion de la clause d'échelonnement qu'il faut prendre comme base de calcul. Il est judicieux de le mentionner dans le bail ou dans la convention du loyer échelonné et de préciser les bases de calculs comme le taux hypothécaire et l'indice suisse des prix à la consommation.

En cas de transfert ou de reprise du bail

En cas de transfert ou de reprise du bail, la clause d'échelonnement demeure applicable.

Littérature

Code des Obligations Suisse, art. 269 c
Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, SVIT, 4. Auflage, 2018
Droit du bail à loyer, commentaire pratique, François Bohnet et Marino Montini, en collaboration avec le séminaire sur le droit du bail de l'Université de Neuchâtel, édition 2010

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF

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