Si vous désirez vendre votre villa louée, c'est important de réfléchir aux points suivants:

Transfert du bail à loyer

Selon l'art. 261 al. 1 du Code des Obligations Suisse, en cas de transfert, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété. Le transfert du bail est de droit impératif, c'est-à-dire les parties ne peuvent pas exclure ce transfert par une clause contractuelle.

Résiliation par l'acheteur pour besoin urgent

L'art. 261 a du Codes des Obligations stipule que, je site, le nouveau propriétaire peut cependant pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.

A Genève, il n'existe pas un délai légal, l'acheteur peut résilier le bail avec un préavis de 3 mois pour la fin d'un mois.

Ce droit est exclu si le bail à loyer est inscrit au registre foncier ou si l'acheteur a repris tous les droits et obligations du vendeur (art. 112. al. 2 CO). Selon le commentaire au droit du bail de SVIT, si le bail a été prolongé dans une procédure, cette résiliation est aussi exclue.

Pour plus de détails concernant une résiliation pour besoin urgent, je vous suggère de regarder ma vidéo sur ce sujet: Acheter un bien immobilier loué et résiliation pour propre besoin

Attention: le locataire peut demander des dommages-intérêts au vendeur

Le tribunal fédéral considère que le vendeur commet une violation du contrat de bail s'il vend l'immeuble sans obtenir un engagement de l'acquéreur à reprendre le bail intégralement et le locataire peut lui demander des dommages-intérêts.

Attention si le locataire ne libère pas la villa

Si vous avez résilié le bail pour une date précise et le locataire ne quitte pas la maison et vous fixez l'entrée au jouissance dans le contrat de vente au lendemain de la date de fin de bail, vous êtes tenu de réparer le dommage en résultant selon l'art. 97 du Code des Obligations.

Y-a-t-il une demande pour des villa louées?

Les dernières années, les rendements des villas louées ont beaucoup baissés, parce que les loyers ont baissés et les prix de vente n'ont pas cessés d'augmenter. Une hausse du taux hypothécaire diminuera encore le rendement. C'est la raison pour laquelle un investisseur ne s'intéresse guère à acheter une villa louée. En fait, il n'existe pas de demandes d'achat pour des villas louées à Genève.

Si vous avez loué votre villa et vous aimeriez la vendre au meilleur prix et au moindre risque, vos devrez attendre que le locataire résilie le bail ou vous le résiliez pour la prochaine échéance. Une résiliation pronocée pour pouvoir vendre une maison est légalement admissible. Si le locataire s'oppose, vous serez contraints de passer par la justice. Si vous êtes prudent, vous attendrez que le locataire est parti avant de signer le contrat de vente.

Conclusion, mon avis

Si vous aimeriez louer votre villa pendant une certaine durée et la vendre plus tard, vous aurez intérêt à conclure un bail à loyer d'une durée déterminée. Vous devrez attendre le départ du locatare avant la mise en vente ou la signature du contrat de vente. Il n'y a pas de demandes d'achat pour des villas à louées.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF