La charge financière résultant de la construction ou de l'achat d'un bien immobilier doit être supportable et pouvoir être assumée même en période de crise économique. Une hypothèque est un crédit accordé contre la mise en gage d'un bien immobilier. La valeur de gage est estimée par l'institut financier. La capacité financière de l'hypothèque est calculée par l'institut de crédit hypothécaire. La situation financière personnelle de l'acheteur est également prise en considération.
Crédit de construction
Un crédit de construction est accordé pour payer les frais de construction, de transformation ou de rénovation. Il s'agit d'un crédit bancaire à court terme. Les intérêts d'un crédit de construction sont plus élevés que les intérêts d'une hypothèque. Une fois la construction terminée, ce crédit est consolidé en hypothèque.
Qu'est-ce qu'une hypothèque, définition hypothèque
Si vous concluez une hypothèque, vous mettrez en gage votre bien immobilier pour garantir votre crédit hypothécaire à l'établissement financier (banque, assureur ou autre). Le crédit hypothécaire est un prêt à long terme. Si vous n'arrivez plus à payer les intérêts hypothécaires ou les amortissements, l'institut financier peut vous mettre en poursuite en réalisation du gage immobilier, c'est-à-dire faire finalement vendre votre bien immobilier aux enchères.
L'hypothèque est constituée sous la forme d'un acte authentique, c'est-à-dire auprès d'un notaire.
Combien de fonds propres?
Pour tous les biens immobiliers, les fonds propres peuvent provenir de vos avoirs sur les comptes bancaires, d'une donation, d'une avance sur un héritage, d'un prêt privé ou de la vente ou du nantissement des titres (actions, obligations, fonds de placement). Le montant des fonds propres nécessaires dépend, entre autres, de votre situation financière personnelle, notamment de votre revenu.
Pour financer une résidence principale
20 % de fonds propres sont demandés, dont 10 % peuvent provenir de votre caisse de pension. Vous pouvez utiliser 10 % de la caisse de prévoyance, soit par un versement anticipé soit par la mise en gage. Après l'âge de 50 ans, vous pouvez utiliser soit la totalité de la prestation de libre passage à laquelle vous auriez eu droit à 50 ans soit la moitié de la prestation de libre passage au moment du retrait. Le montant le plus élevé peut être retiré ou nanti. Renseignez-vous auprès de votre caisse de pension.
Vous avez en outre la possibilité d'utiliser l'avoir de la prévoyance individuelle liée (pilier 3a).
Si les annuités (charges d'entretien, intérêts et amortissement) dépassent 1/3 du revenu, il faut avoir plus de fonds propres.
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Pour financer une résidence secondaire
En principe, il faut avoir 35 à 40 % de fonds propres et vous ne pouvez pas utiliser les avoirs de la caisse de pension et de la prévoyance individuelle liée (pilier 3a).
Pour financer un immeuble de rendement
L'acquéreur doit disposer d'au moins de 25 % de fonds propres et il faut en ajouter les frais d'acquisition (calculez avec 5 % sur le prix d'achat). Vous ne pouvez pas utiliser le 3ème pilier et les avoirs du fonds de prévoyance pour le financer. La valeur de rendement est calculé pour le financement. Tous les frais ainsi que l'amortissement et les intérêts hypothécaires doivent être couverts par les revenus de loyers nets. Le rendement sur les fonds propres est à calculer.
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Bien commercial
Pour financer un local commercial, hôtel, bureaux, industrie : Les banques demandent en principe entre 30 et 50 % de fonds propres. La capacité financière dépend de l’activité et du cash flow de l’entreprise.
Quel modèle d'hypothèque choisir?
Chaque établissement propose différents modèles de financement hypothécaire. La plupart des instituts financiers proposent, entre autres, les modèles suivants:
Hypothèque à taux fixe
Le taux hypothécaire est fixé pour une certaine durée (par exemple pour 2 ans ou 10 ans), l'avantage est que vous connaissez le taux pour toute la durée, mais si vous voulez résilier l'hypothèque avant l'échéance, l'institut financier vous demandera une indemnité ou une pénalité de sortie. Plus la fin de la durée est éloignée, plus le montant à payer est élevé.
Hypothèque à taux variable
Le taux hypothécaire d'une durée variable peut être adapté selon le marché des capitaux et peut souvent être résilié moyennant un délai de 3 mois ou de 6 mois.
Une hypothèque SARON (Swiss Average Rate Overnight)
Le taux d'intérêt est fixé au jour le jour. L'hypothèque est souvent conclue pour une durée de 3 à 5 ans. Les dernières années, les intérêts à payer pour une hypothèque SARON étaient les plus favorables pour le débiteur.
L'amortissement
On distingue:
Amortissement direct
Vous amortissez chaque année un montant fixé, par exemple 2 % de la valeur du total du prêt hypothécaire et votre dette ainsi que le montant de l'intérêt hypothécaire diminue au fur et à mesure des amortissements.
Amortissement indirect
Vous versez le montant de l'amortissement sur un compte de prévoyance du 3ème pilier auprès d'une banque ou d'une assurance vie. La dette hypothécaire ainsi que le montant des intérêts à payer ne diminuent pas. Vous mettez en gage le fonds de prévoyance du 3ème pilier et l'hypothèque sera amortie à l'échéance. Vous pourrez amortir l'hypothèque ultérieurement par un retrait anticipé ou à la retraite.
Pour savoir si un amortissement direct ou indirect est plus favorable, je vous suggèree de calculer l'économie des impôts en cas d'un amortissement indirect et comparer le montant de l'économie avec le montant de l'intérêt hypothécaire. Plus vos revenus et votre fortune sont élevés, plus les économies d'impôts sont importantes.
L'amortissement constant
La dette diminue d'une manière linéaire. Les intérêts portent sur une dette décroissante.
Les annuités fixes
Les charges financières annuelles à payer (intérêts et amortissement) restent constantes sur toute la durée du contrat.
Le splitting
Une hypothèque peut être divisée en plusieurs tranches avec plusieurs échéances. Le splitting peut être intéressant si les taux augmentent pour ne pas avoir une hausse des charges financières pour le montant entier en une fois. Il devient quasiment impossible de changer l'institut financier et la négociation des prolongations des tranches met le débiteur dans une position faible.
Qui finance?
Un bien immobilier peut être financé par une banque, une compagnie d'assurances, une caisse de pension, un prêt privé ou des actionnaires.
Comment chercher le financement
Pour touver un financement, vous pouvez vous adresser à votre institut financier de confiance ou à un courtier en financement. Certains instituts financiers n'accordent pas de prêts hypothécaires pour certains biens immobiliers, par exemple votre caisse de pension ne va pas financer une résidence secondaire ou un immeuble de rendement avec votre fond de pension. Les banques universelles financent tous les biens immobiliers et accordent également des crédits de construction.
Demande d'hypothèque
Les instituts financiers prêtent jusqu'à 80 % sur la valeur de gage estimée. Les annuités (intérêts, charges d'entretien et amortissement) ne doivent pas dépasser 1/3 du revenu brut pour le financement d'une résidence principale. Les calculs de faisabilité sont souvent faits avec des taux hypothécaires théoriques de 4.5 à 5 %.
La demande d'hypothèque doit être bien préparé et des documents doivent être fournis à l'institut financier. Vous trouvez une liste non exhaustive ici: Demande d'hypothèque
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais
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