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Vérifiez le bail à loyer en ce qui concerne le délai de résiliation et l'échéance du bail. En principe, le bail à loyer d'une durée déterminée peut être résilié moyennant un préavis pour l'échéance du bail, sauf dans les cas prévus par la loi pour la résiliation anticipée. Dans cet article, je décris la résiliation ordinaire par le locataire. Un bail d'une durée déterminée prend fin sans congé.

Le délai de résiliation

Selon le droit du bail en vigueur, le délai de résiliation est au moins de

  • 3 mois pour un logement
  • 6 mois pour un local commercial
  • 14 jours pour la fin d'un mois pour des chambres meublées et pour des parkings et les autres installations analogues

Ces délais de résiliation minimaux sont de droit impératif et ne peuvent pas être plus courts, mais des préavis de résiliation plus longs peuvent être prévus dans les conditions particulières. Les locataires et les bailleurs des locaux commerciaux négocient parfois des délais de résiliation plus longs que six mois. En cas d'une destination mixte, par exemple habitation et local commercial, c'est l'usage préponderant qui doit être retenu.

L'échéance du bail

Si aucune échéance a été convenue, elle est prévue par l'usage local ou la loi. A Genève, il n'existe aucun usage local. Il faut dans ce cas, appliquer les articles 266b à 266e du Code des Obligations, c'est-à-dire que l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Les autres immeubles comme par exemple les dépôts, les hangars ou les caves, peuvent être résiliés pour la fin d'un trimestre.

Si le préavis et l'échéance n'ont pas été respectés, la résiliation prend ses effets pour le prochain terme pertinant.

Les baux à loyer à Genève

La plupart des régies utilisent les baux à loyer établis par la Chambre genevoise immobilière et l'USPI Genève qui prévoient les délais et échéances suivants:

Appartements

La plupart des baux pour les appartements sont conclus pour une durée initiale d'une année. Si aucune partie ne résilie le bail moyennant un préavis de trois mois pour son échéance, il se renouvelle tacitement aux conditions en vigueur pour une année et ainsi de suite d'année en année.

Plus de détails: Le bail à loyer pour un appartement

Villas

La plupart des baux à loyer pour les villas sont conclus pour une durée initiale de trois ans et se renouvellent ensuite d'année en année.

La clause diplomatique ou la clause libératoire permet au locataire de résilier le bail d'une façon anticipée à partir de la deuxième ou troisième année s'il remplit certaines conditions.

Plus d'informations : Le bail à loyer pour une villa

Locaux commerciaux

La plupart des baux à loyer pour les locaux commerciaux prévoient une durée initiale de 5 ans et une indexation du loyer. Si aucune partie ne résilie le bail moyennant un préavis de 6 mois pour son échéance, il se renouvelle tacitement aux conditions en vigueur pour une durée de 5 ans et ainsi de suite de 5 ans en 5 ans.

Plus d'informations: Le bail à loyer pour un local commercial

Garages et parkings

Le bail initial est d'une année, le préavis est de 3 mois avant l'échéance, il se renouvelle tacitement aux conditions en vigueur pour une nouvelle période d'une année et ensuite un renouvellement d'année en année est prévu. Si le garage est loué conjointement avec un local commercial, le préavis est porté à 6 mois.

Les bailleur est libre d'utiliser ces formules. Il peut conclure des baux avec d'autres préavis et échéances dans les limites de la loi.

Envoi et contenu de la lettre de résiliation

La lettre de résiliation du bail pour un local commercial ou pour un logement doit être envoyée à la régie par la poste par lettre recommandée et doit mentionner la date quand vous aimeriez quitter votre local, vos coordonnées (votre nom, l'adresse, éventuellement le numéro de téléphone privé et professionnel, le courriel, etc.) et les objets concernés par la résiliation (appartement, local commercial, place de parc, etc.).

La signature

La lettre doit être signée par tous les co-locataires du bail et, s'il s'agit d'un logement familial, le mari et l'épouse ou les deux partenaires doivent la signer, même si le bail initial a été signé par l'une des personnes seulement. La signature doit être écrite à la main. La signature électronique qualifiée avec horodatage électronique est assimiliée à la signature manuscrite suivant l'art. 14 al. 2bis du Code des Obligations. La personne qui écrit la lettre de congé doit être majeur et capable de discernement. Plus d'informations sur le logement familial: Louer un logement familial.

La notification du congé

La notification du congé est soumise au principe de la réception. Pour une lettre recommandée, la réception est au jour du dépôt de l'avis de retrait dans la case postale, s'il a été mis pendant les heures des affaires et si la lettre peut être retirée le même jour. Pour un titulaire d'une boîte-aux-lettres, la lettre est considérée comme reçu le plus tard le prmier jour qui suit la tentative de remise.

Les effets de la résiliation

La résiliation est irrévocable et peut seulement être annulée d'un accord commun. Une résiliation partielle n'est pas possible. Une résiliation ne peut pas être liée à une condition, sauf si la condition dépend du destinataire. Par exemple, vous ne pouvez pas résilier à la condition que vous trouvez un autre logement, mais vous pouvez résilier à la conditon que le bailleur accepte vous louer l'appartement vacant un étage plus élevé.

Restitution anticipée d'une villa ou d'un appartement

Si vous désirez rendre votre logement sans respecter le délai de préavis, vous pourrez être libéré de vos engagements avant l'échéance du bail si vous remplissez les conditions suivantes: vous devez présenter un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; il doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Suivant les conditions générales du bail et le contrat-cadre romand, vous devez respecter au minimum un préavis de 30 jours pour le 15 ou la fin du mois. Le délai court seulement dès la présentation du candidat de remplacement. Le bailleur n'est pas obligé de conclure un bail à loyer avec la personne que vous avez présentée, cependant vous êtes libéré de vos engagements si le candidat que vous avez présenté satisfait les conditions susmentionnées. Si vous ne trouvez pas un locataire successeur vous devrez payer le loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Restitution anticipée d'un local commercial

Vous pourrez être libéré de vos engagements du bail à loyer avant l'échéance du bail si vous présentez au moins un locataire solvable qui reprend le bail aux mêmes conditions à la date à laquelle vous rendez le local.  Suivant les conditions générales pour locaux commerciaux appliquées dans le canton de Genève (édition 2010), vous devez respecter au moins un préavis de trois mois pour la fin d'un mois et transmettre au bailleur dans les 30 jours un dossier complet relatif au repreneur. Cependant, le bailleur ne peut pas être obligé à conclure un bail à loyer avec le candidat que vous avez proposé, mais vous êtes libéré du bail pour la date pour laquelle vous avez donné le congé si le candidat remplit les conditions susmentionnées. Si vous ne trouvez pas un locataire successeur vous devrez payer le loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel.

Conclusion

Vérifiez bien les points évoqués ci-dessus et envoyez la lettre de résiliation suffisamment tôt à la régie. Nous recevons parfois des résiliations qui ne sont pas valables juridiquement. L'erreur le plus courant est que les locataires envoient la résiliation par couriel ou qu'il manque la signature du conjoint.

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 © Esther Lauber, administratrice diplomée de biens immobiliers DF

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