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Les éléments du droit de propriété

Art. 641 du Code Civil Suisse:

1. Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.
2. Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

La copropriété

Art. 646 du Code Civil

1. Lorque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires.
2. Les quotes-parts sont présumées égales.

La propriété par étage

La propriété par étage est une forme particulière de copropriété. Le propriétaire d'étage est copropriétaire de l'immeuble et a un droit exclusif sur son unité d'étage.

La propriété par étage est réglée principalement dans le chapitre III du Code Civil Suisse, art. 712a à 712 t et les articles 646 à 650 concernant la copropriété sont aussi applicables.

Les parts de propriété par étage

Les parts de copropriété sont constituées en propriété par étage. La propriété par étage peut être verticale ou horizontale. La partie d'étage doit former un tout disposant d'un accès propre et peut englober des locaux annexes distincts.

Le cahier de répartition

Les lots de propriété par étage et les parties communes sont dessinés dans le cahier de répartition qui est établi par un géomètre officiel. Ce cahier contient, entre autres, le numéro de la parcelle de l'immeuble avec le plan de situation, un plan de l'élévatation du bâtiment, un plan de répartition des locaux, un tableau de répartition des locaux avec les numéros des lots, les surfaces et les parts de copropriété de chaque unité d'étage, par exemple 44/1000. Le cahier de répartition est transmis au registre foncier et au cadastre et un feuillet est crée pour chaque unité d'étage. La propriété par étage est constituée par inscription au registre foncier.

Le droit exclusif (droit privatif)

Chaque propriétaire a un droit exclusif d'utiliser, d'administrer et d'aménager intérieurement sa part privée. Cette utilisation a des limites. Il doit tenir compte des intérêts des autres copropriétaires et ne doit pas endommager ou modifier les parties communes. Les restrictions générales à la propriété foncière doivent également être respectées, comme par exemple l'affectation possible de l'immeuble déterminée par le droit d'aménagement du territoire ou l'obligation de demander une autorisation de construire.

Il doit contribuer aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de ses parts. Il peut participer aux assemblées de copropriétaires et a un droit de vote. Plus d'informations sur les droits et les devoirs des copropriétaires et des restrictions d'utilisation se trouvent dans l'acte de constitution et dans le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété.

Exemples, ce que le propriétaire a le droit de faire à l'intérieur de son unité d'étage:

  • Changer les revêtements de sols et de murs dans son local
  • Démolier les cloisons à l'intérieur de son lot à l'exception des murs porteurs ou en ajouter
  • Refaire l'aménagement de la cuisine
  • Grever son lot d'une hypothèque, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usufruit
  • Conclure un contrat d'un droit d'emption ou de préemption
  • Louer son bien et le faire gérer par quelqu'un de son choix

Droit d'usage particulier

Vu que l'unité d'étage doit former un tout disposant d'un accès propre, les places de parc et les jardins ne peuvent pas constituer une unité d'étage. C'est la raison pour laquelle elles sont usuellement attribuées aux copropriétaires en forme de servitude d'usage. Les places de parc sont parfois attribuées aux unités dans le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété ou par location. Un box fermé ou un garage fermé peut être une unité d'étage.

Le droit commun

Certaines parties sont obligatoirement communes, par exemple:

  • Le bien-fonds
  • Le droit de superficie
  • Le bâtiment et les parties élémentaires du bâtiment
  • La fondation
  • Les murs extérieurs et la façade
  • Les murs porteurs
  • Les éléments de séparation entre deux niveaux
  • Le toit
  • Des conduites, ouvrages, installations concernant plusieurs unités d'étage

Les parties peuvent déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment, soit dans l'acte constitutif soit dans une convention ultérieure soumise à la forme de l'acte authentique. C'est souvent le cas pour un appartement du concierge ou une salle de jeux commune.

 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF