Bien chosir son locataire est primordial. Un mauvais choix ne peut plus être corrigé et peut avoir des conséquences sérieuses et coûteuses. Si vous louez votre bien immobilier à un locataire solvable et convenable, vous diminuerez considérablement les risques de contentieux. Les procédures juridiques sont longues et coûteuses pour les bailleurs et n'amènent souvent pas au résultat espéré.

Qu'est-ce qu'un locataire convenable

Un locataire convenable est un locataire qui s'intègre dans la propriété et dans l'environnement. Une famille ne devrait pas louer un petit studio. Si le propriétaire n'accepte pas d'animaux, un locataire qui détient un chien ne convient pas. Une personne bruyante et irréspectueuse n'est pas un locataire qu'on aimerait avoir. On n'a pas le droit de louer un appartement à une personne sans permis de séjour valable. Une personne avec un revenu dépassant le barème d'entrée fixé par l'état ne peut pas louer un appartement subventionné. Un saisonnier ne peut pas louer un appartement pour une durée initiale de 3 ans.

Qu'est-ce qu'un locataire solvable (définition)

Un locataire solvable et un locataire qui a suffisamment de revenu pour pouvoir payer le loyer et les charges sans difficulté. En principe, pour la location d'un logement, le loyer ne doit pas dépasser un tier du revenu brut, mais idéalement il ne dépasse pas 25 %. Un locataire solvable n'a pas de poursuites justifiées en cours et il n'est pas au bord de la faillite. Une entreprise dispose des liquidités en suffisance pour pouvoir payer les loyers.

Comment faire

Mise en location et publicité

Il est judicieux de noter déjà dans le descriptif de l'objet et dans les portails immobiliers certaines conditions du bail non négociables, par exemple si un chien n'est pas autorisé, quelle est la durée minimale du bail, la date d'entrée, le revenu maximum admis pour un appartement subventionné, si le bail doit être autorisé par une autorité comme la Fondation des Terrains Industriels de Genève pour la location d'un local dans la zone industrielle, etc.

Visites

Une visite sur place est indispensable avant de signer le bail à loyer, malgré les possibilités techniques de faire des visites virtuelles. Ce n'est que sur place que la personne intéressée peut percevoir l'offre avec ses sens. Toucher, sentir et entendre ne peut pas être remplacé par une visite virtuelle. C'est bien d'accompagner les personnes intéressées à la visite du bien immobilier. Lors de la visite, le gérant d'immeuble peut répondre à des questions et clarifier certains points. C'est très important d'écouter ce que disent les locataires potentiels. Les négociations du bail commencent souvent déjà sur place. Le futur locataire peut déjà imaginer comment il pourrait aménager son logement ou son local.

Dossier de candidature

Le candidat intéressé remplit complètement la demande de location, aussi nommé feuille d'inscription, la signe et joint les documents demandés qui sont listés sur ce formulaire. Si vous désirez savoir comment constituer un dossier de candidature, nous vous suggérons de voir nos articles la demande de location avec les vidéos pour les logements et les locaux commerciaux.

Vérification de la candidature

Le gérant d'immeuble vérifie d'abord le dossier et demande à la personne respectivement à la société intéressée de compléter le dossier et des informations manquantes. Ensuite, une vérifiation précise est faite. Il vérifie si le candidat remplit les critères de revenu et de solvabilité.

Vérification d'un dossier pour la location d'un logement

Dans les dossiers pour la location d'un logement, il manque souvent l'attestation de salaire de l'employeur, l'attestation de domicile et des références. Les candidats ne comprennent souvent pas pourquoi nous demandons exactement ces documents.

Les dernière trois fiches de salaire ne peuvent pas remplacer une attestation de salaire, parce que seulement l'attestation de l'employeur signée confirme qu'il s'agit d'un travail temporaire ou à durée indéterminée et que le contrat de travail est encore en cours. En outre, l'attestation de salaire est signée par l'employeur, les fiches de salaire sont plus facilement falsifiables. Nous avons parfois reçu des fiches de salaire des employés qui venaient juste de perdre leur emploi.

Il faut également faire attention à l'attestation de non-poursuite. Si un candidat vient juste de déménager dans le canton de Genève, il est normal qu'il n'a pas encore des poursuites à Genève et dans ce cas, une attestation de non-poursuite n'est pas une preuve suiffisante de solvabilité. Les registres de poursuites sont gérés au niveau cantonal et non fédéral. Il est tout à fait possible que quelqu'un a habité auparavant dans un autre canton dans lequel il a eu des poursuites pour des milliers de francs. C'est la raison pour laquelle nous demandons également une attestation d'etablissement ou de domicile et si quelqu'un vient d'arriver dans le canton de Genève, nous demandons l'attestion de non-poursuite de son ancien domicile.

Vérification d'un dossier pour la location d'un local commercial

La vérification est plus complexe. Si la société est déjà existante, nous faisons une analyse des bilans et des comptes de résultat des dernières trois années. Pour pouvoir payer le loyer, l'entreprise a besoin suffisamment de liquidités. Louer un local à une entreprise surendettée est une mauvaise idée. Parfois nous demandons qu'un administrateur agit conjointement et solidairement avec la société. Dans ce cas, l'administrateur doit nous fournir les preuves de sa solvabilité.

Une société en création ou créee récemment doit nous fournir son businessplan et des garanties suffisantes. Selon le droit du bail actuel, le montant de la caution du loyer pour un local commercial n'est pas limité. Suivant le risque à prendre, la caution est à fixer plus ou moins haut pour une société fondée récemment et n'ayant pas encore suffisamment de preuves de liquidités et de revenus.

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF