Les contentieux ne sont pas prévisibles. Quand ils arrivent, la régie ne doit pas seulement s'occuper de la procédure juridique. Elle doit essayer de trouver une solution à l'amiable.

Recherche solution à l'amiable

Les négociations pendant les litiges doivent commencer le plutôt possible et peuvent souvent aboutir à des résultats satisfaisants. Certes, le règlement à l'amiable n'est pas toujours facile pour les deux parties concernées et il est seulement possible si tous les deux ont la volonté de trouver une solution entre eux. Même si une procédure est déjà en cours, les discussions peuvent être entamées entre le bailleur et le locataire.

Le gérant d'immeuble mène les négociations entre le popriétaire et le locataire. Si une solution à l'amiable est trouvée, il rédige une convention. Cette convention est à signer par les deux parties. Il vérifie un éventuel plan de remboursement si le locataire est en retard dans le paiement du loyer.

Les procédures

Dans le canton de Genève, le gérant d'immeuble peut être mandaté à représenter le propriétaire devant la Commission de conciliation en matière des baux à loyer et devant le tribunal des baux à loyer. Il doit connaître les trois différerents types de procédures pour les litiges portants sur le droit du bail: la procédure ordinaire, la procédure simplifiée et la procédure sommaire. La procédure civile est réglée dans le Code de procédure civile suisse et ses lois cantonales.

Le gérant d'immeuble prépare les dossiers et fournit les preuves et les documents nécessaires. Il doit faire ce travail même si un propriétaire engage un avocat. Si le gérant représente le propriétaire, il doit rédiger les requêtes et se préparer aux audiences.

Retards dans les paiements, recouvrement

En cas de non-paiement de loyer, la mise en demeure du locataire et le cas échéant la résiliation sont nécessaires et le gérant d'immeuble entame la procédure de poursuite. Parfois,une procédure d'expulsion doit être engagée.

Si le locataire loue un local commercial ou si le débiteur est un propriétaire dans une copropriété, le régisseur peut en outre faire valoir le droit de rétention. En cas de faillite ou d'un contrat concordataire du débiteur, les pièces justificatives doivent être produites à l'Office des faillites respectivement à l'agent d'affaires concerné. Si un débiteur est copropriétaire, une hypothèque légale peut être inscrite au registre foncier.

Avocat

Selon l'importance et la complexité des litiges, il peut être judicieux de prendre un avocat spécialisé. Le gérant d'immeuble ne peut pas représenter le propriétaire aux procès judiciaires pour les litiges qui ne concernent pas le droit du bail.

Autres litiges

Des litiges peuvent également survenenir entre les entreprises de construction et les propriétaires si les travaux nes sont pas faits correctement ou pour faire valoir la garantie de construction. Des contentieux sont également possible avec les voisins, les assureurs, les bénéficiaires des droits de superficie, etc. Dans tous les cas, le gérant d'immeuble essaie d'abord de négocier une solution à l'amiable avant de mandater un avocat.

Eviter les litiges

Les litiges sont désagréables et stressants pour toutes les personnes concernées. Il faut essayer de les éviter. Un examen minitieux des candidats locataires est absolument nécessaire avant de conclure le bail à loyer. Le bail à loyer et ses annexes doivent être rédigés d'une manière correcte et précise pour éviter tout malentendu. La loi et les règlements doivent être respectés par toutes les parties. Si des problèmes surviennent, il faut en parler le plus rapidement possible.

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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais