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Grundsätzliches
In der Regel werden 20 % Eigenkapital vom Kaufpreis (Verkaufspreis plus Kaufkosten) verlangt und die Annuitäten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Der definitive Finanzierungsplan muss vom Hypothekargeber (Bank, Versicherer) aufgestellt werden und hängt von der persönlichen Situation (Einkommen, Alter, usw.) sowie vom Finanzierungsmodel ab (Amortisationssatz, direkte oder indirekte Amortisation, fester oder variabler Zinssatz, usw.). Die Hypothekarzinssätze richten sich nach dem Finanzmarkt und können in Zukunft ändern. Auf dem aktuellen Markt können Sie eine Finanzierung zu tiefereren Sätzen als im unten aufgeführten Beispiel erhalten. Die meisten Banken und Versicherer gewähren Ihnen nur eine Hypothek, wenn Ihr Einkommen auch bei einem Hypothekarzinssatz von 5 % pro Jahr ausreichen würde.
Beispiel nur zu Informationszwecken
| Kauf-/Verkaufspreis |
2'450'000 |
| Kaufkosten (Handänderungskosten, Notar) | 98'000 |
| Kosten Erstellung Hypothekarschuldbriefe | 39'200 |
| Kosten beim Kauf |
2'587'200 |
| Zu bezahlendes Eigenkapital, Kosten inbegriffen |
627'200 |
| Hypothek 1. Rang, 65 % von den Kosten beim Kauf | 1'592'500 |
| Hypothek 2. Rang, 15 % von den Kosten beim Kauf | 367'500 |
| Jährlicher Hypothekarzins, 1. Rang, 2 % | 31'850 |
| Jährlicher Hypothekarzins, 2. Rang, 3 % | 11'025 |
| Unterhaltskosten | 24'500 |
| Jährliche Ausgaben im Vergleich zur Miete | 67'375 |
| Monatliche Ausgaben im Vergleich zur Miete | 5'615 |
| Amortisation (Verminderung der Schuld) 2 % pro Jahr | 39'200 |
| Annuität (darf 1/3 des Jahreseinkommens nicht übersteigen) |
106'575 |
| Monatliche Ausgaben, inklusive Amortisation |
8'881 |
Berechnung Maximum-Budget
Wenn Sie ein Wohnobjekt als Hauptresidenz erwerben möchten, sollten Sie zuerst das maximum mögliche Budget berechnen, bevor Sie mit dem Suchen beginnen.
Das gesamte jährliche Einkommen
Kalkulieren Sie das jährliche Einkommen gemäss Ihrem Arbeitsvertrag oder den Durchschnittsgewinn der letzten drei Jahre, falls Sie selbständigerwerbend sind. In unserem Beispiel beträgt das Einkommen CHF 210'000 pro Jahr.
Die Annuität
Dividieren Sie Ihr jährliches Einkommen durch drei. Das Resultat entspricht der Annuität, die das jährliche Einkommen nicht um einen Drittel übersteigen sollte. Die Annuität entspricht dem Gesamtbetrag, den Sie jährlich für Ihr Wohnobjekt nach dem Kauf ausgeben müssen. Die Annuität besteht aus den Hypothekarzinsen, der Amortisation der Hypothek und der Unterhaltskosten.
In diesem Beispiel beträgt die Annuität im Verhältnis zum Einkommen CHF 70'000
Berechnung maximaler Kaufpreis im Verhältnis zur minimalen Annuität
| Berechnung | ||
| Hypothek 1. Rang, 65 % von den Kosten beim Kauf (X) | 0.65 | (X*0.65) |
| Hypothek 2. Rang, 15 % von den Kosten beim Kauf (X) | 0.15 | (X*0.15) |
| Eigenkapital | 0.20 | |
| Zinsen 1. Rang | 0.02 | (X*0.65*0.02) |
| Zinsen 2. Rang | 0.03 | (X*0.15*0.03) |
| Unterhaltskosten | 0.01 | (X*0.01) |
| Amortisation | 0.02 | (X*0.65*0.02)(X*0.15*0.02) |
Berechnung:
X = ((X * 0.65)*0.02)+(X*0.15)*0.03)+(X**0.01)+(X*((0.65*0.02)+(X*(0.15*0.03))
X = 0.0435X
Beispiel: Die Annuität, berechnet auf dem Einkommen beträgt CHF 70,000 (1/3 vom Einkommen von CHF 210,000), berechnen Sie den Kaufpreis aufgrund der Annuität, in diesem Beispiel:
X = 70'000 : 0.0435 = 1'690'195.40
Das Eigenkapital
Berechnen Sie das zur Verfügung stehende Eigenkapital (Bankkonti, Wertpapiere, usw.). Wenn Sie einen Teil Ihres Wohnsitzes mit dem Pensionskassenguthaben finanzieren wollen, verlangen Sie von Ihrer Pensionskasse die Berechnung des zum Kauf zur Verfügung stehenden Betrags. Sie müssen mindestens 10 % Eigenkapital besitzen, welches Sie selber einbringen. Die Guthaben aus der 3. Säule können ebenfalls bezogen oder verpfändet werden. Ich gehe in diesem Artikel nicht weiter ins Detail.
Schlussfolgerung
Da die meisten Kaufinteressenten genügend Eigenkapital besitzen, aber nicht genügend Einkommen vorweisen können, schlage ich Ihnen vor, zuerst den möglichen Kaufpreis im Verhältnis zur Annuität zu berechnen.Sie können diese Kalkulation mit verschiedenen Zinssätzen simulieren, um zu schauen, ob Sie Ihr Wohnobjekt problemlos finanzieren könnten, falls die Hypothekarzinsen stiegen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen die Berechnungen gut erklärt habe. Sie können auch Ihren Bank- oder Versicherungsberater nach der Berechnung fragen. Sie finden Simulationen von Finanzierungsplänen auch auf den Webseiten von Schweizer Banken.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin
