Die Verträge beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie
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Oeffentliche Beurkundung
Der Verkaufsvertrag ist nur öffentlich beurkundet gültig. Einzige Ausnahme: beim Kauf in Form einer Immobiliengesellschaft werden die Aktien zediert, da die Immobiliengesellschaft im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist.
Was ist eine öffentliche Urkunde?
Eine öffentliche Urkunde ist ein Dokument, das von einer Amtsperson verfasst wurde, in Genf von einem Notar, in einigen Kantonen von einem bezeichneten Beamten. Der Notar überprüft die Identität der Parteien. Er stellt sicher, dass sie den Vertragsinhalt verstanden haben. Er bezeugt und bestätigt, dass der Vertrag freiwillig und rechtsgültig abgeschlossen und unterzeichnet wurde. Eine öffentliche Urkunde bietet das höchste Rechtssicherheit, da sie die Echtheit und Gültigkeit des Vertrags bestätigt. Zudem dient sie im Streitfall als Beweismittel.
Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten:
Verkaufsvertrag
Wenn alle notwendigen Mittel des Käufers verfügbar sind und der Verkäufer das Objekt sofort und frei verkaufen kann, können die Verkaufspreiszahlung und die Unterschrift der beglaubigten Urkunde gleichzeitig beim Notar erfolgen.
Terminkauf
Die Vertragserfüllung wird zeitlich hinausgeschoben. Sie ist an ein zukünftig und sicher eintretendes Ereignis gebunden, zum Beispiel an einen Uebergabetermin, wenn der Verkäufer die Immobilie erst später zur Verfügung stellen kann.
Vorvertrag oder Verkaufsversprechen
Wenn das Eintreten eines zukünftiges Ereignisses noch nicht sicher ist, wenn zum Beispiel die noch nicht erteilte Baubewilligung für die Beschaffung der Hypothek notwendig ist, ist der Verkaufsvertrag einer oder mehreren Bedingungen untergeordnet. In diesem Fall können die Vertragsparteien einen Vorvertrag abschliessen. Der definitive Verkaufsvertrag wird erst unterschrieben, wenn die Bedingungen erfüllt sind. Die Parteien sind an den Vertrag gebunden. Der Käufer überweist dem Verkäufer üblicherweise eine Akontozahlung in der Höhe von 10 % des zukünftigen Verkaufspreises. Falls der Käufer später das Kaufversprechen nicht einhält, wird diese Akontozahlung dem Verkäufer als Reuegeld definitif überwiesen.
In Genf zahlt der Käufer die Transaktionskosten (Handänderungskosten, Kosten für die Erstellung der Hypothek, Notariatsgebühren). Diese Kosten belaufen sich auf mehrere Tausend Franken.
Weitere Verträge
In bestimmten Fällen sind weitere Verträge an den Verkauf oder den Kauf gebunden, zum Beispiel:
- Verträge betreffend Finanzierung (Hypothek, Verpfändung aus der 2. oder 3. Säule, usw.)
- General- oder Totalunternehmervertrag
- Verträge betreffend Renovierung des Objekts
- Güterrechtsverträge oder Partenariatsverträge
- Versicherungsverträge (Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, usw.)
- Unterhaltsverträge (Heizung, Lifte, usw.) und Verträge für den Wasser- Elektrizitäts- und Gasverbrauch
- Mietverträge
- Baurechtsvertrag
- usw.
© Esther Lauber, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin