Les contrats liés à la vente ou à l'achat d'un bien immobilier

L'acte authentique

Le contrat de vente n'est valable que s'il est conclu sous forme d'un acte authentique. Exception: Si vous achetez en régime de Société Immobilière (SI ou SIAL), la vente se fait par la cession du capital-actions, parce que c'est la Société Immobilière qui est inscrite en tant que propriétaire dans le registre foncier.

Qu'est-ce qu'un acte authentique?

Un acte authentique est un document rédigé par un officier public, à Genève par le notaire, dans certains cantons par un fonctionnaire déssigné. Selon le code civil suisse, le titre authentique fait foi des faits qu’il constate et dont l’inexactitude n’est pas prouvée. La preuve que ces faits sont inexactes n’est soumise à aucune forme particulière.

Le notaire vérifie l'identité des parties. Il s'assure qu'elles ont bien compris le contenu du contrat. Il atteste et confirme que le contrat a été conclu et signé volontairement et valablement. Un acte authentique offre la plus grande sécurité juridique, car il confirme l'authenticité et la validité du contrat. De plus, il sert de preuve en cas de litige.

On distingue les trois types de contrats:

Contrat de vente immobilière

Si tous les fonds nécessaires de l'acheteur sont disponibles et le vendeur peut vendre son bien librement et immédiatement, le paiement du prix de vente et la signature de l'acte authentique peuvent être faits simultanément auprès du notaire.

Vente à terme

L'exécution de la vente est différée. Elle est liée à un événement futur sûr, par exemple la date d'entrée en possession si le vendeur peut seulement libérer son bien immobilier à vendre à une date ultérieure.

Avant-contrat ou promesse de vente

Si un événement futur n'est pas encore assuré, par exemple un permis de construire n'est pas encore délivré et nécessaire pour l'obtention de l'hypothèque, le contrat de vente est subordonné à une ou plusieurs conditions. Dans ce cas, les parties contractants peuvent signer une promesse de vente. Le contrat de vente définitif sera signé dès que les conditions seront remplies. Les parties sont tenus aux engagements pris. L'acquéreur verse usuellement au vendeur un acompte de 10 % du prix de vente future. Si l'acquéreur ne donnerait pas suite à la promesse de vente, l'acompte versé demeurera définitivement acquis au vendeur à titre de dédit.

A Genève, c'est l'acheteur qui doit payer les frais de transaction (émolument d'enregistrement, frais de constitutiton d'une hypothèque, frais de notaires). Ces frais s'élèvent à plusieurs milliers de francs suisses.

Autres contrats liés:

Dans certains cas, d'autres contrats sont liés à la vente ou à l'achat d'un bien immobilier, par exemple:

• les contrats concernant le financement (hypothèque, nantissement du 2ème ou 3ème pilier, etc.)
• le contrat général ou total de construction
• les contrats concernant la rénovation du bien
• les contrats concernant le mariage ou le partenariat
• les contrats d'assurance (bâtiment, responsabilité civile, etc.)
• les contrats de maintenance (chauffage, ascenseurs, etc.) et contrats d'alimentation (eau, électricité, gaz)
• les baux à loyer
• le contrat de droit de superficie
• etc.

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© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF