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La vente de votre appartement, est-elle soumise à autorisation? Quelles sont les contraintes si vous désirez vendre votre appartement qui se situe dans la zone de développement ou s'il est loué? Les points suivants doivent êtres pris en considération si vous désirez vendre votre appartement situé dans le canton de Genève.

L'accord des autres propriétaires

Si votre appartement appartient à plusieurs personnes, par example à plusieurs héritiers, la décision de vendre doit être prise ensemble.

Selon l'art.169 du Code Civil Suisse, un époux ne peut pas aliéner le logement familial sans le consentement exprès de son conjoint. Un logement familial est une résidence principale qui sert de domicile aux conjoints mariés ou pacsés, avec ou sans enfants. Lisez aussi mon article et regardez ma vidéo: Vendre ou donner un logement familial - ce qu'il faut savoir

Régime juridique de la propriété

La vente se fait différemment s'il s'agit d'un appartement en propriété par étage ou en SIAL. La vente d'un appartement en SIAL se fait par la cession des actions. Pour plus d'informations sur les différents régimes juridiques de propriété, lisez mon article et regardez ma vidéo Les régimes juridiques pour la propriété

Vendre un appartement dans la zone de développement

Si vous avez acheté un appartement récent sis dans la zone de développement, les prix de vente sont contrôlés pendant 10 ans par l'Etat de Genève. La durée de contôle débute à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires. La direction immobilière de l'office cantonal du logement et de la planification foncière calculera le prix de vente admis. Pendant la durée de contrôle, le logement doit être habité par son propriétaire, sauf justs motifs agrées par le département, comme par exemple en cas de divorce des acquéreurs ou en cas de décès.

Vendre un appartement loué à un investisseur

Si votre appartement est loué actuellement, vous pouvez le vendre à un investisseur qui s'engage à reprendre le bail intégralement. Sur le marché immobilier actuel, les appartements loués pour investisseurs sont demandés.

Selon l'art. 261 al. 1 du Code des Obligations Suisse, en cas de transfert, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété. Le transfert du bail est de droit impératif, c'est-à-dire les parties ne peuvent pas exclure le transfert par une clause contractuelle.

Vendre un appartement loué à un acheteur qui veut y habiter

Si vous vendez votre appartement loué à un acheteur qui veut y habiter, il faut être prudent.

Suivant l'art. 261 a du Code des Obligations, le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. A Genève, il n'existe pas un délai légal, l'acheteur peut résilier le bail avec un préavis de 3 mois pour la fin du mois.

Le Tribunal Fédéral considère que le vendeur commit une violation du contrat de bail s'il vend l'immeuble sans obtenir un engagement de l'acquéreur à reprendre le bail intégralement et le locataire peut lui demander des dommages-intérêts.

Pour éliminer ce risque, vous pouvez attendre que le locataire résilie le bail ou vous pouvez le résilier pour la prochaine échéance contractuelle. Une résiliation prononcée pour pouvoir vendre un appartement est légalement admissible. Si vous avez résilié le bail pour une date précise et le locataire ne quitte pas l'appartement et vous fixez la date d'entrée en jouissance dans le contrat de vente au lendement de la date de fin de bail., vous êtes tenu de réparer le dommage en résultant selon l'art. 97 du Code des Obligations.

Si vous voulez éviter des soucis, vous attendez le départ du locataire avant de signer l'acte de vente.

L'autorisation de vente

Si votre appartement a été offert jusqu'ici à la location, la vente est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie.

L'autroisation est accordée si l'appartement a été au régime de la propriété par étage ou à une forme analogue dès sa construction ou le 30 mars 1985 et qu'il a été cédé de manière individualisée, qu'une autorisation a fait l'objet au moins une fois d'une autorisation d'aliéner en vertu de la loi ou si l'appartement n'a jamais été loué.

Vous trouvez les détails dans l'article 39 de la LDTR. La LDTR est appliquée dans le canton de Genève.

L'hypothèque

La résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe peut coûter cher, surtout si elle a été récemment conclue pour une longue durée et vous devrez payer une indemnité. La résiliation d'une hypothèque à taux variable peut aussi entraîner des coûts. Renseignez-vous auprès de votre créancier hypothécaire.

Fixation du prix de vente

Faites estimer votre appartement par un professionnel de l'immobilier avant de le mettre en vente afin de pouvoir l'offir aux acheteurs potentiels au juste prix.

L'impôt sur le bénéfice immobilier

A Genève, le bénéfice est constitué par la différence entre la valeur d'aliénation et la valeur d'acquisition. La commission de courtage et certaines dépenses peuvent être déduites du bénéfice. Le taux d'imposition passe de 50 % pour une durée de détention de moins de 2 ans à 0 % pour une durée de détention de 25 ans et plus. Pour savoir comment il faut le calculer, lisez l'article sur mon site internet et ma vidéo : Impôts sur les bénéfices et gains immobiliers à Genève

Les courtiers en immobilier

Pour pouvoir vendre votre appartement aux meilleures conditions et en toute sérénité, je vous recommande de faire appel à un courtier experimenté qui a suivi une formation professionnelle reconnue. En Suisse, le brevet fédéral de courtier en immeuble ou le diplôme supérieur d'administrateur de bien immobilier appelé auparavant diplôme fédéral de régisseur et courtier en immeubles sont reconnus au niveau fédéral.

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF