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Dans le Canton de Genève, les frais d'acquisition sont à la charge de l'acquéreur (frais de notaire, Registre Foncier, frais de transfert, etc.). Dans la plupart des cantons Suisses, ces frais sont partagés entre l'acheteur et le vendeur.

Le vendeur doit prendre en charge les frais suivants dont certains sont compris dans la commission de courtage:

Estimation du bien immobilier

Le vendeur devrait faire estimer son bien immobilier avant le mettre en vente.

Les frais pour constituer un dossier de vente

Les frais de dossier comprennent le travail de rassembler les informations importantes, de prendre des photos sur place, de créer éventuellement une vidéo et de constituer un dossier de vente. Le temps, c'est de l'argent, alors il faut aussi compter les heures de travail.

Il faut chercher et acheter les extraits officiels du Registre Foncier et du Cadastre. Les extraits complets sont seulement fournis au propriétaire ou contre présentation d'une procuration. Le prix pour les extraits d'une villa se situent environ entre CHF 100 et CHF 150 à Genève.

Les frais de commercialisation

  • Les frais d'annonces online et offline
  • Les frais d'expédition des dossiers, de téléphone, photocopies, etc.
  • Les frais de déplacement et le temps pour les visites

La commission de courtage

A Genève, la commission de courtage d'un mandat de vente est à payer par le vendeur. Elle s'élève à 5 % sur les premiers CHF 500'000 et 3 % au-delà jusqu'à CHF 4'000'000 et 2 % au-delà, hors taxe. Elle est majorée si le vendeur engage plusieurs courtiers. Si vous désirez avoir plus de renseignements sur les divers contrats de courtage et les commissions, je vous suggère de voir ma vidéo ou l'article "le contrat de courtage".

Les frais de décompte acheteur-vendeur

Le montant de ces frais dépend du bien immobilier. Le décompte acheteur-vendeur est évidemment plus complexe pour un immeuble locatif ou un portefeuille immobilier que pour une villa.

Les impôts sur le bénéfice immobilier

Dans tous les cantons, le taux d'imposition est fixé en fonction de la durée pendant laquelle le vendeur était propriétaire. A Genève, le barème passe de 50 % à 0 % du bénéfice. Si vous désirez savoir comment faire ces calculs, je vous suggère de voir ma vidéo sur Youtube ou l'article sur mon site internet l'impôt sur le bénéfice immobilier.

Résiliation de l'hypothèque

La résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe peut coûter cher, surtout si elle a été récemment conclue pour une longue durée et le vendeur devra payer une indemnité. La résliation d'une hypothèque à taux variable peut aussi entraîner des coûts. Renseignez-vous auprès de votre emprunteur hypothécaire.

Les frais d'une mauvaise stratégie de vente

Si la propriété reste longtemps sur le marché, les coûts de commercialisation seront plus élevés et le prix de vente réalisable diminuera. Je compte aussi comme frais la différence entre le prix du marché réalisable et le prix au-dessous obtenu par une mauvaise stratégie de vente.

Perte immobilière

Les dernières années, les vendeurs ont plutôt réalisés des bénéfices et non pas des pertes. Toutefois, le gain n'est pas garanti. Dans le passé, je pense à la fin des années 1980, quand les taux hypothécaires montaient en flèche et les prix baissaient, j'ai rencontré plusieurs personnes qui avaient perdu de l'argent dans l'immobilier. Ce n'est donc pas impossible et ça doit être mentionné. Un propriétaire qui avait possédé son bien immobilier pendant une longue durée et qui l'avait bien entretenue risquait moins de perdre de l'argent.

Dans certains cas, il peut avoir d'autres frais, par exemple:

  • Si vous avez perdu la cédule hypothécaire, vous devrez entamer une procédure en annulation (notaire, publication dans la feuillle d'avis officiel, etc.)
  • Frais de division d'une parcelle
  • Constitution de la propriété par étage (création cahier de répartition, inscription au Registre Foncier, règlement de la propriété par étage, etc.)
  • Homestaging

Fazit

Les frais de vente dépendent surtout de la complexitié du dossier, de la durée de commercialisation, de la commission de courtage calculée sur le prix de vente, de l'impôt sur le bénéfice immobilier et des frais entraînés par la résiliation de l'hypothèque. Certains frais sont compris dans la commission de courtage.

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Les impôts sur les bénéfices et gains immobiliers à Genève
Les différents contrats de courtage

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF