Les premières vérifications et préparations suivantes sont à faire avant de mettre votre maison ou votre appartement en vente:

Qui est propriétaire?

Si votre bien immobilier appartient à plusieurs personnes, tous doivent donner leur accord pour la vente. Si vous êtes copropriétaire d'une part, vous pourrez vendre votre part.

Lorsque plusieurs personnes forment une communauté, le droit de chacune s'entend sur la chose entière. Les droits et les devoirs des communistes sont déterminés par les règles de la communauté légale ou conventionnelle qui les unit. A défaut d'autres règles, les droits des communistes, en particulier celui de disposer de la chose, ne peuvent être exercés qu'en vertu d'une décision unanime.

Selon l'art. 602 du Code Civile Suisse, les héritiers disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou par la loi. A la demande d'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté hérédiaire jusqu'au moment du partage (art. 602 al. 3 CC).

Si vous avez hérité le bien immobilier, vous formez ne communauté d'héritage, tous les héritiers doivent signer l'acte de vente du bien immobilier, sauf si l'autorité compétente a désigné un représentant.

Le logement familiale

Selon l'art. 169 du Code Civile, un époux ne peut pas, sans le consentement exprès de son conjoint, aliéner un appartement ou une villa qui sert de domicile aux conjoints mariés ou pacsés, avec ou sans enfants. A défaut d'obtenir le constentement, il faut une autorisation du juge.

Personne qui a le droit de signer un acte de vente

La personne doit avoir l'exercice de droits civils, c'est-à-dire elle doit être majeure et capable de discernement. En Suisse, la majorité est fixée à 18 ans révolus. Les personnes capables de discernement mais privées des exercices de droits civils ne peuvent contracter une obligation qu'avec le consentement de leur représentant légal.

Si votre logement est loué actuellement

Ne proposez pas votre logement au locataire actuel. Prenez les précautions nécessaires pour éviter des problèmes. Pour plus d'informations, lisez mon article ou regardez ma vidéo "vendre un appartement loué, comment procéder".

Zone de développement, prix de vente contrôlé

Si vous êtes propriétaire d'un appartement qui se trouve dans la zone de développement, vérifiez si le prix de vente est encore soumis au contrôle de l'état. L'état de Genève fixe le prix de vente des appartements dans la zone de développement durant 10 ans à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires. C'est la direction immobilière de l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) qui fixera le prix de vente. Si le délai de 10 ans n'est pas encore expiré, vous ne pourrez pas vendre votre appartement à un acquérueur qui veut le louer. La location est interdite et une dérogarion ne peut être accordé que pour juste motif à un loyer maximum applicable.

L'autorisation de vente pour un appartement dans le canton de Genève

Vérifiez si la vente de votre appartement est soumise à une autorisation. Si c'est le cas, vous devrez compter plus de temps pour passer à l'acte de vente dès que vous aurez trouvé un acheteur. Vous ne pourrez pas demander l'autorisation de vente sans connâitre le nom de l'acquéreur. Le processus est long. Les notaires proposent en principe de signer une vente à terme avec un délai conditionné qu'ils mettent à 6 mois. La requête de vente sera publiée dans la Feuille d'avis officiel.

L'hypothèque en cours

Si vous avez conclu une hypothèque pour une longue durée et la date d'expiration et lointaine, vous devrez payer une indemnité à votre emprunteur pour la résiliation ancitipée. La résiliation d'une hypothèque variable peut également entraîner des coûts. Certains créanciers ne demandent pas d'indemnité si l'acheteur reprend votre hypothèque aux mêmes conditions auprès du meme établissement. Renseignez-vous auprès de votre prêteur hypothécaire et demandez le calcul correspondant. La cédule hypothécaire peut être cédée à l'acheteur, meme s'il conclut l'hypothèque auprès d'un autre institut financier.

Cédules hypothécaires des hypothèques remboursées

Si des cédules hypothécaires existent pour des hypothèques remboursées, vous devrez savoir où elles se trouvent ou les rechercher. Si vous ne savez où elles sont, vous devrez les faire annuler par une procédure juridique, ce qui retard la date de la vente immobilière. Si vous avez héritez le bien immobilier et ne savez pas s'il existe une hypothèque, vous pourrez vous procurez d'un extrait du registre foncier complet. Les hypothèques sont inscrites au registre foncier.

Versement anticipé du 2ème pilier

Si vous avez utilisé un versement anticipé pour financer votre logement principal, vous devrez le rembourser en cas de vente à un tier non bénéficiaire. C'est obligatoire. Si vous entendez investir à nouveau le produit de la vente correspondant au versement anticipé dans un logement principal  dans un délai de 2 ans, vous pourrez le transférer à une institution de libre passage. Ensuite, si vous reinvestissez ce montant effectivement dans un nouveau logement dans le délai de 2 ans, vous n'avez pas l'obligation de le rembourser.

Préparation du bien

Continuez à entretenir votre bien immobilier à vendre. Effectuez les petites réparations comme par exemple remplacer les vitres cassées, les interrupteurs cassés, les ampoules, etc. Rangez et nettoyez l'intérieur et l'exétieur. Continuez à entretenir le jardin et le balcon. Une maison propre et en ordre se vend mieux et au meilleur prix qu'une maison sale et plein de petits défauts.

Où se loger si vous vendez votre logement principal

Si vous vendez votre logement principal, je vous recommande vivement de rechercher d'abord votre nouveau domicile. Ne sous-estimez pas la pénurie de logement, surtout si vous voulez vous reloger à Genève.

Quand vendre

Dès que vous savez quand la villa ou l'appartement sera disponible et que les premières vérifications ont été faites, vous pourrez le mettre en vente. Le printemps et l'été sont les meilleures saisons pour vendre. Les logements sont plus lumineux et les jardin plus jolis qu'en hiver. Il faut en outre trouver le moment quand vous serez prêt à partir. La décision n'est pas toujours facile à prendre.

Qui mandater pour la vente?

Un courtier en immeubles avec brevet fédéral ou un administrateur de biens immobiliers diplômé ont suivi la formation professionnelle reconnue au niveau fédéral en matière de courtage immobilier. Un courtier professionnel est capable de répondre à toutes les questions complexes et de vous accompagner et conseiller tout au long du processus de vente. Les acheteurs et les vendeurs en profitent. En outre, le courtier professionnel réunit toutes les informations et documents pertinents, les analyse et estime ensuite la valeur du marché.

Je vous déconseille de mandater un des ces acteurs de l'immobilier qui vous proposent un service de vente à un prix forfaitaire et bon marché. Leur estimation se base sur des algorithmes des prix de ventes moyens et non pas sur leur compétence. Finalement, ils coûtent plus chers, parce que vous devrez faire une grande partie du travail vous-même comme par exemple les visites, les négociations et vous n'obtiendrez pas le meilleur prix.

Combien de temps pour vendre?

Le temps qu'il faut compter pour vendre un bien immobilier dépend, entre autres, de la situation du marché actuel et de l'estimation réaliste du prix de vente. Le cotrat de vente est souvent subordonnée à une ou plusieurs conditions ou à un évenement futur sûr. Dans ces cas, il faut d'abord signer une promesse de vente ou un acte de vente à terme et la date d'entrée en possession n'est pas immédiatement possible. Il arrive par exemple qu'une hypothèque ne peut pas être délivrée immédiatement ou que le vendeur ne peut libéer son bien qu'à une date ultérieur.

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 © Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais