Dans cet article, je vous explique comment le bailleur peut procéder si le locataire ne paie pas son loyer.

Paiement du loyer, usages à Genève

Selon les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, le loyer, les provisions de chauffage et les autres frais accessoires sont à payer par mois d'avance au compte du bailleur.

Les frais de rappel à hauteur de CHF 30.00 hors taxes au minimum peuvent être facturés au locataire pour tout rappel ou mise en demeure justifiée.

1er rapppel

Si le bailleur constate que le loyer n'est pas versé ponctuellement, il envoi un rappel au locataire. A mon avis, il serait exagéré d'envoyer immédiatement une mise en demeure avec des menaces à un locataire qui a auparavant toujours versé les loyers ponctuellement. Il peut arriver qu'un locataire n'a pas renouvelé un ordre permanent ou a tout simplement oublié de payer le loyer ou qu'il n'a pas correctement saisi un ordre de paiement bancaire.

2ème rappel

Si le bailleur n'a pas encore perçu le montant dû malgré l'envoi d'un premier rappel, il peut envoyer un deuxième rappel avec ou sans mise en demeure.

Mises en demeure

Le bailleur ne doit pas attendre trop longtemps pour envoyer au locataire une mise en demeure avec menace d'exiger les paiements par trimestre d'avance et une mise en demeure avec menace de résiliation. Les procédures sont longues et le temps passe. Plus il attend, plus la perte est grande s'il ne peut pas encaisser les arriérés.

Mise en demeure pour exiger les paiements par trimestre d'avance

Le bailleur peut mettre le locataire en demeure de payer le retard des mensualités dans les dix jours faute de quoi il exige les paiements par trimestre d'avance dès le mois suivant le délai fixé. Si le paiement n'a pas été effectué à l'expiration du délai, le bailleur écrit au locataire qu'il réclame désormais les acomptes trimestriels de loyer, de charges et de frais accessoires.

Mise en demeure avec menace de résiliation

Bail à loyer d'habitaiton ou commercial

Selon l'art. 257 d du Code des obligations Suisse, le bailleur envoi une mise en demeure au locataire lui indiquant qu'à défaut de paiement dû dans les 30 jours, il résiliera le bail à loyer moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois.

Pour les couples mariés ou pacsés qui louent un logement familial, la mise en demeure doit être envoyée à chaque conjoint sous plis séparé.

Autres baux à loyer (parkings, etc.)

Pour les autres baux, le délai de paiement est de dix jours au moins et à défaut de paiement dans le délai imparti, ils peuvent être résiliés avec effec immédiat.

Résiliation anticipée

La résiliation doit être notifiée au locataire moyennant l'avis de résiliation du bail en cas de mise en demeure, formule officielle approuvée par le Conseil d'Etat de Genève. Pour des couples mariés ou pacsés qui louent un logement familial, la résiliation doit être envoyée à chaque conjoint sous plis séparé.

Procédure en évacuation pour défaut de paiement

Si le locataire ne rend pas les locaux à la fin du bail à loyer, le bailleur peut entamer une procédure en évacuation pour défaut de paiement, l'excécution directe et la demande en paiement.

Selon le Code de procédure civil suisse, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et la situation juridique est claire, la procédure sommaire peut être appliquée et la procédure en conciliation n'est pas nécessaire. Dans ce cas, l'avocat ou le gérant d'immeuble qualifié envoi la requête en évacuation au Tribunal des baux et loyers de Genève.

Convocation au Tribunal des baux et loyers

Le Tribunal des baux et loyers ordonne la comparution personnelle des parties. Le locataire peut améner des quittances de paiement de loyer.

Art. 30 de la Loi d'application du code civil suisse et autres lois fédérales en matière civile (LAAC), procédure en cas d'évacuation d'un logement:

"1. Lorsqu'il connaît d'une requête en évacuation d'un locataire, le Tribunal des baux et loyers ordonne, dans les limites de l'article 254 du Code de procédure civile, du 19 décembre 2008, la comparution personnelle des parties. Il entreprend toute démarche utile de conciliation, notamment pour favoriser la conclusion d'accords de rattrapage de l'arriéré et de mise à l'épreuve du locataire en vue du retrait du congé.

2. Il peut, avec l'accord des parties, les reconvoquer en présence de représentants du département chargé du logement et de représentants des services sociaux.

3. Lorsqu'il est appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, il siège en présence de ses représentants.

4. Après leur audition et l'audition des parties, il peut, pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou fermier.

5. Dans ce dernier cas, la loi sur la responsabilité de l'Etat et des communes, du 24 février 1989, est applicable. Est réservé le recours de l'Etat contre le locataire ou le fermier à raison des sommes qu'il a payées."

C'est donc le Tribunal des baux et loyers qui décide et sur requête expresse d'une partie, il peut ordonner lui-même directement des mesures d'exécution.

Exécution de l'évacuation

Si le jugement condamne le locataire à l'évacuation immédiate de son logement et le locataire ne l'exécute pas, un huisssier judiciaire se chargera de l'exécution forcée.

Procédure de poursuite

Parallèlement à la procédure d'expulsion, le bailleur peut mettre le locataire en poursuite.

Droit de rétention (locaux commerciaux)

Si le locataire loue un locataire commercial, le bailleur peut en outre faire valoir le droit de rétention pour garantir le loyer de l'année écoulée et pour le semestre courant. Le droit de rétention grève les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Il peut aussi grever les meubles apportés par le sous-locataire qui n'a pas payé son loyer au locataire. Les biens qui ne pourraient pas être saisis par le créancier du locataire ne sont pas soumis au droit de rétention.

Si le locataire à l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut s'adresser à l'autorité compétente pour en retenir autant qu'il faut pour garantir sa créance. Les objets emportsé clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement.

Le bailleur d'un local commercial peut donc requérir la prise d'inventaire à l'Office des poursuites et exercer ce droit de gage mobilier par une poursuite en réalisation de gage.

Mes recommandations

Si vous êtes propriétaire, vous pourrez diminuer le risque en vérifiant les candidatures des locataires potentiels d'une manière précise avant de signer un bail à loyer.

Si vous êtes locataire et vous avez des problèmes financiers, contactez la régie le plutôt possible pour trouver un accord de rattrapage des arriérés et si vous n'arrivez pas à rattraper les retards, prenez contact avec le service social, à Genève c'est l'hospice général.

J'espère que vous ne serez jamais confronté à une procédure en évacuation.

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais

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