En principe, le bail à loyer peut être résilié par le bailleur ou le locataire moyennant un préavis pour son échéance convenue. Il existe cependant quelques exceptions. Dans certaines conditions, le propriétaire peut résilier le bail à loyer d'une manière anticipée:

Aliénation de l'objet en location et besoin urgent du nouveau propriétaire

En cas d'aliénation, l'acheteur respectivement le nouveau propriétaire peut résilier le bail à loyer pour une habitation ou un local commercial en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches ou alliés.

Délais et terme de congé

A Genève, si cette cette condition est remplie, le bail peut être résilié moyennant un délai de 3 mois pour la fin d'un mois. Selon un arrêté du Tribunal Fédéral, le délai commence à courir à partir de la date de la réquisition d'inscription au journal du registre foncier. En cas d'une réalisation forcée, le délai commence à courir à partir de l'adjudication.

Si l'acquéreur manque la première occasion de résilier le bail pour le prochain terme légal, il ne pourra le résilier qu'à la prochaine échéance contractuelle.

Définition aliénation

La loi assimile à une aliénation:

• une vente
• un échange
• une donation
• des legs
• l'apport d'un immeuble à une société
• la conclusion d'une vente viagère
• une réalisation forcée
• le bailleur accorde à quelqu'un un droit réel limité comme par exemple un droit d'usufruit ou un droit d'habitation

La résiliation en cas d'aliénation est exclue si:

• Le bail est inscrit au registre foncier
• L'acheteur a repris tous les droits et obligations du vendeur
• La possibilité de résiliation anticipée est réservée exclusivement lors d'une aliénation d'un bien immobilier. L'achat des actions d'une société immobilière n'est pas assimilé à une aliénation immobilière
• Dans le cas d'une succession universelle, le bail ne peut pas être résilié d'une manière anticipée

Résiliation en cas de manque de diligence et à l'égard envers les voisins

Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins et le bail est devenu insupportable pour le bailleur et les personnes habitant la maison malgré une protestation écrite du bailleur, le bailleur peut résilier le bail d'habitation ou de local commercial moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois. Les autres baux peuvent être résiliés avec effet immédiat.

Exemples des jugements:

• Le bail prévoit que la détention d'un chien n'est pas autorisée et le locataire héberge un ou plusieurs chiens dans son logement
• Le locataire utilise un bureau comme un atelier
• Le locataire cause par négligence grave des dommages à la chose louée
• Nuisances pour les voisins en raison d'altercations bruyantes et de comportements agressifs et non-respect du règlement de la maison
• Faits punissables tels qu'insultes, menaces, agressions à l'encontre du bailleur ou d'habitants de l'immeuble
• Le locataire refuse au bailleur l'accès à l'appartement sans raison valable
• Sous-location sans intention du locataire de réutiliser le logement dans un avenir proche

Locataire cause préjudice grave à la chose louée

Selon l'art. 257 f al. 4 du Code des Obligations, le bailleur peut résilier le bail  avec effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Exemples:

• Le locataire veut se suicider et ouvre le robinet de gaz et cause une explosion
• Modification de la chose louée par le locataire, graffiti
• Modification de la construction de l'objet loué contre la volonté du bailleur
• Le locataire détruit son local loué

Résiliation pour juste motif

Art. 266 g CO: Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.

Les circonstances qui étaient imprévisibles et inconnues lors de la conclusion du bail peuvent inciter une partie de résilier le bail d'une manière anticipée pour n'importe quel terme de congé. Le délai de congé doit être respecté. Aucune des parties a commis une faute et l'exécution du contrat devient intolérable. Ce congé extraordinaire doit être motivé.

Résiliation en cas de non-paiement des loyers et des frais accessoires

En cas de non-paiement des arriérés pour une habitation ou un local commercial, le bailleur peut menacer le locataire de résilier le bail à loyer moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois s'il ne paie pas le montant dû dans un délai de 30 jours. Pour les autres baux, le délai est de 10 jours et à défaut de paiement dans le délai imparti, ils peuvent être résiliés avec effet immédiat. Si le locataire ne s'acquitte pas du montant dû, le bailleur peut résilier le contrat d'une manière anticipée.

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En cas de faillite du locataire

Selon l'art. 266 h du CO: En cas de faillite du locataire, le bailleur peut fixer à l'office de faillite un délai convenable et exiger que des sûretés lui soient fournis pour les loyers à échoir. Si les sûretés ne lui sont pas fournies dans de ce délai, il peut résilier le bail avec effet immédiat.

© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais

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