Vous êtes propriétaire d'un appartement individuel en propriété par étage dans le canton de Genève et vous l'aimeriez le mettre en location. Les particularités suivantes sont à vérifier avant mettre en location votre appartement:
Droit de louer son appartement
En principe, selon l'art. 712 a al. 1 du code civil suisse, chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
Art. 712 a al. 2 du Code civile Suisse
"Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communes du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou ne modifie pas l'aspect extérieur".
Restrictions possibles
Des restrictions peuvent éventuellement être prévues. Avant de mettre votre appartement en location, vérifiez si les restrictions sont prévues:
Restrictions dans la propriété par étage
Vérifiez si des restrictions sont prévues dans l'acte de constitution de la propriété par étage (ppe), dans le règlement d'administration et d'utilisation ou dans un procès-verbal du passé ou dans une convention signée.
Lex Koller: La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
Si vous avez acheté un appartement, vous n'êtes pas un ressortissant de l'UE/AELE et vous avez un permis de séjour B, vous ne pourrez pas le louer, parce que selon la lex Koller, votre appartement doit servir obligatoirement de résidence principale.
Appartement en zone de développement (canton de Genève)
Dès novembre 2016, tout nouveau propriétaire d'un logement en ppe en zone de développement doit l'occuper lui-même pendant toute la durée de contrôle étatique. Le contrôle du prix par l'état dure 10 ans à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires. La loi interdit donc la mise en location d'un tel logement. C'est contrôlé par l'état, donc l'OCLPF, et le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation risque une amende administrative pouvant atteindre jusq'à 20 % du prix de revient du logement.
Une dérogation pour juste motif peut être accordé par l'OCLPF. Lien: Acquérir un logement dans la zone de développement de Genève
Règlement de la propriété par étage
Le propriétaire par étage ne peut pas transférer à son locataire plus de droits ou d'autres droits que ceux dont il dispose lui-même. Le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étage (RAU) peut contenir des clauses que le locataire doit également respecter. Ces clauses concernent par exemple l'utilisation de la buanderie, des locaux à vélo et à poussettes communs, des places de parc réservées aux visiteurs, la détention d'animaux, la pratique de la musique et l'interdiction d'AirBnB.
Choix du locataire et risque d'exclusion de la communauté
Bien choisir un locataire convenable est primordial. Les candidatures des locataires potentiels sont à vérifier minutieusement pour maintenir la paix dans l'immeuble et pour éviter des contentieux avec les autres copropriétaires.
Selon l'art. 649 b du code civil suisse, le copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par le comportement du locataire, des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l'on ne peut exiger d'eux la continuation de la communauté.
La fixation du loyer
Le loyer doit être fixé conformément au droit du bail et aux règlements. Il doit être fixé à un prix approprié et vous permettre au moins de couvrir vos frais. Le loyer est considéré comme abusif s'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif ou losqu'il résulte d'un prix d'achat exagéré.
Les charges communes de la propriété par étage et les charges du locataire
Les charges communes de copropriété sont déjà comprises dans le loyer et ne peuvent pas être imputées au locataire, par exemple la part pour les réparations courantes, l'entretien courant, les frais d'assurance bâtiment, etc. Les charges du locataire d'appartement comprennent en principe les frais de chauffage et d'eau chaude et parfois l'abonnement du téléréseau.
Finances
2ème et 3ème pilier
Si vous avez déjà habité votre appartement que vous avez financé avec l'avoir de la caisse de pension ou du 3ème pilier et vous désirez le louer, vous ne devrez pas rembourser les fonds.
Il n'est pas permis de retirer les fonds de la caisse de pension ou du 3ème pilier si vous n'avez pas l'intention d'habiter dans votre appartement en copropriété, mais vous l'achetez seulement pour le louer.
Commentaire décicision du Tribunal fédéral (en allemand, décision du 01.07.2021, 9C_293/220: Lien : Décision tribunal fédéral financement logement 2ème pilier et location
Hypothèque en cours
Vérifiez avec votre prêteur hypothécaire si les conditions d'hypothèque changerons si vous louez votre appartement.
Mise en vente plus tard
Si vous désirez un jour vendre votre appartement loué, des précautions sont à prendre. Si vous le vendez à un investisseur, vous obtiendrez probablement un prix plus bas. Le bail passe à l'acquéreur avec la propriété, c'est du droit impératif.
Pour plus d'information, lisez mon article et regardez la vidéo: Vendre un appartement loué, comment procéder, précautions à prendre
© Esther Lauber, administratrice diplômée de biens immobilier DF, agence immobilière à Carouge, parle allemand, français et anglais
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